Анализ инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости Бохума

Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности « Экономика и экономические науки»

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Климентьева И.В.,

Текст научной работы на тему «Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

экономическая оценка инвестиционной

привлекательности объектов недвижимости

В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости можно представить особой категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности. Единство целевых ориентиров позволяет судить о близости рынка услуг и рынка недвижимости, которая не означает, однако, их тождества. Выделим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в России:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем;

– сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;

в недвижимость в России

остается высокой, поскольку

в целом совокупный спрос на

эти объекты пока еще

– ликвидность инвестиции в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;

– в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более

платежеспособным, чем государство и предприятия;

нвестиции в недвижимость способству->т становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно редние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. .

зможность получать от недвижимости не лько доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо применение элементов финансовой математики и моделей преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость. Потенциальному собственнику необходимо:

– определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

– рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

– оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом недвижимости. Рыночная экономика обуславливает влияние факторов внешней среды на эффективность инвестиционной деятельности.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

– изменение стоимости денег во времени;

– необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;

– возможность альтернативного инвестирования.

Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации. При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:

1) период (срок) окупаемости проекта -информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;

2) чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;

3) индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;

4) внутренняя ставка доходности проекта

– отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно

в финансировании операций с недвижимостью широко применяются средства

населения, которое в целом является более платежеспособным, чем

государство и предприятия

крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;

5) модифицированная ставка доходности

– рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;

6) ставка доходности финансового менедж-ента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.

При экономической оценке инвестиционных проектов зачастую допускаются некоторые ошибки, наиболее распространенными из которых являются следующие:

– занижение инвестиционных затрат в связи с неправильным расчетом расходов на эксплуатацию, исключением оплаты консультантов и прочих косвенных расходов;

– неспособность учитывать динамику спроса и предложения, а также конкуренции на рынке;

– недостаточный анализ рынка при расчетах доходности;

– недостаток знаний о движущих факторах рынка и о реальных ценах на рынке;

– оптимистические прогнозы относительно цен продаж и уровня арендной платы;

– недостаточное обоснова-способствуют становлению ние ставки дисконтирования;

_среднего класса – основы – формулирование предположений об эффективности _стабильности в обществе проекта до получения реаль-

инвестиции в недвижимость

но обоснованных анализов и заключений.

Решение об инвестировании должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного процесса.

Таким образом, рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

2. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. – СПб.: Питер, 2003.

3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000.

4. Pratt S., Reilly R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. – Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.

5. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed, -Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers),1989.

для развития российского рынка недвижимости необходима тесная

Анализ инвестиционной привлекательности объекта

Анализ инвестиционной привлекательности проекта – необходимая процедура для того, кто хочет не только вложить инвестиции и сохранить капитал, но и преумножить его. Благодаря своевременно проведенной аналитике, решается вопрос о рентабельности проекта.

Что мы делаем?

  • Проводим аудит правового поля проекта
  • Составляем финансовый анализ бизнес-плана
  • Досконально изучаем документацию объекта
  • Оцениваем возможность проведения технических работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  • Изучаем потребительский спрос на подобные проекты.
  • Оцениваем оптимальность расходов.

Что в итоге?

Вы получаете исчерпывающие данные о периоде окупаемости проекта, ставке его доходности и его фактической стоимости.

Наши проекты

Что говорят о нас

Довольны сервисом компании «Дан-Ритейл».
Нам понравились компетентность сотрудника, упорство, работа с клиентом, коммуникация, а также отличное знание объекта, что способствовало расположению покупателей.

Желаем брокеру Екатерине Мацур больше хороших покупателей и выгодных сделок.

Компании «Дан-Ритейл» желаем продолжать в том же духе Победителей!

Строительная компания «СК Легион» в лице Директора Пахомова Сергея Валерьевича, рекомендует компанию «Дан-Ритейл».

Строительная компания «СК Легион» имеет партнерские отношения с Группой компаний «Дан» с 2006 года. Нами совместно осуществляется деятельность по операциям с жилой и коммерческой недвижимостью. За период сотрудничества с «СК Легион» АН «Дан-Инвест» и компания «Дан-Ритейл» сопроводили более 2 500 сделок с жилой недвижимостью и более 180 сделок с коммерческой недвижимостью.
Компания «Дан Ритейл» принимала участие в создании концепции жилого комплекса, а именно: в создании объемно-планировочных решений первых этажей жилых домов ЖК «Ньютон», предназначенных для размещения торговых площадей.
Кроме того, в рамках подписанного соглашения с СК «Легион», компания «Дан-Ритейл» осуществляла подбор арендаторов для нежилых помещений в жилых комплексах «Ньютон», «Александровский» и «Подсолнухи». Профессиональный подход, накопленный опыт и наработанная клиентская база позволяют «Дан-Ритейл» формировать пул арендаторов интересных как для инвесторов с точки зрения получения высоких доходов, так и для жителей микрорайонов с точки зрения инфраструктуры. Компания «Дан-Ритейл» формирует инфраструктуру жилого комплекса таким образом, чтобы арендаторы являлись не конкурентами, а генераторами трафика друг для друга.
Также, один из значимых совместных проектов «СК-Легион» и «Дан-Ритейл» – создание концепции будущего торгового комплекса на территории ЖК «Ньютон» с GBA 6 000 кв.м. и GLA 4 550-4860 кв.м. (в нескольких вариантах арендонаполнения). В рамках проекта была выполнена следующая работа: прогноз потенциального годового арендного дохода объекта, анализ эффективности проекта на базе прогноза арендного дохода и затратных показателей, полевые исследования участка и прилегающих территорий, аудит объектов торговой недвижимости Челябинска, прогнозирование прибыли на основе существующей динамики при учете рыночных тенденций, количественные методы анализа: выборочные опросы потенциальных посетителей и потенциальных арендаторов центра.
Строительная компания «СК Легион» рекомендует «Дан-Инвест» и «Дан-Ритейл» в качестве партнера по предброкериджу и брокериджу торговых помещений, а также партнера по разработке концепции и реконцепции торговой недвижимости различных площадей и форматов.
«Дан-Инвест» и компания «Дан-Ритейл» имеют репутацию добросовестных подрядчиков, которые профессионально выполняют взятые на себя обязательства как при работе с партнерами, так и при работе с клиентами.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:

• Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
• Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
• Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.

В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
• жилая городская недвижимость;
• жилая загородная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• складская недвижимость;
• гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.

Инвестирование в готовые проекты

Общая характеристика

Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов.

Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Инвестирование в строящиеся объекты

С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом.
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом.

Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Исследование подготовлено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer

Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости. Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости (рис. 2.2).

Первая группа факторов – характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:

  • – техническое состояние объекта – неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
  • – размер коммунальных платежей – значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
  • – оборачиваемость арендаторов – значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
  • – ожидаемая капитализация – возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Вторая группа факторов – тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.

Третья группа факторов – факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным

и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.

Четвертая группа факторов – продолжительность инвестирования и операционной деятельности способна как повышать, так и уменьшать инвестиционную привлекательность объекта инвестирования.

Рис. 2.2. Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Как и любой иной рынок, рынок недвижимости подвергается постоянным инвестиционным корректировкам в ответ на изменяющийся спрос и предложение. Можно обозначить четыре фазы циклического развития рынка недвижимости: спад, оживление, подъем, избыток предложения – и соответствующие инвестиционные стратегии (табл. 2.2).

Правильное определение продавцом или покупателем фазы, на которой находится рынок недвижимости, позволит принять адекватное инвестиционное решение. Однако отечественный и международный опыт показывает, что интенсивнее всего участники рынка недвижимости финансируют инвестиционностроительные проекты и приобретают доходную недвижимость именно на фазах подъема и избытка предложения на рынке, что неуклонно ведет к формированию так называемых «ценовых пузырей».

Фазы развития рынка недвижимости

Рыночная стратегия инвестора

Активность продаж низкая. Строительство практически не осуществляется. Цена аренды и сделок снижается вплоть до достижения «дна». При снижении темпов падения цены недвижимости достигается нижний предел

Просчитывать «дно» на рынке недвижимости и приобретать объект недвижимости в этот момент.

Реализацию объекта осуществлять в другой фазе развития рынка

Рынок стабилизируется: цена на недвижимость восстанавливается, свободные избыточные арендные площади поглощаются. Спрос приближается к предложению

Целесообразнее рассматривать варианты развития недвижимости (инвестиционные, инновационные проекты)

Рост арендных ставок, цены недвижимости. Полная загруженность арендуемых площадей. Активная строительная деятельность

Предпочтительнее реализовать объект недвижимости на сторону

Рынок переполняется: темпы роста цен снижаются, активность продаж замедляется, процент незанятых площадей растет. Повое строительство продолжается, т.к. девелоперы и кредитные организации «не чувствуют» рынка, либо завершаются проекты

Избегать сделок с недвижимостью

Рост экономики обычно сопровождается структурными сдвигами:

  • 1. Наблюдается снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов.
  • 2. Рост импорта опережает рост экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса.
  • 3. Происходит изменение структуры инфляционных процессов (рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне).

В результате население активно кредитуется, а коммерческие банки охотно предоставляют кредиты на приобретение недвижимости, финансовых активов, рассматривая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков и нс учитывая реальную и потенциальную платежеспособность заемщиков. Послабление требований к заемщикам способствует значительному росту ипотечного кредитования, снижению качества кредитного портфеля коммерческих банков и приводит к накоплению объемов просроченной задолженности, обесцениванию залогов и, в конечном счете, падению рынка недвижимости. Именно такая ситуация с ипотекой в США в 2008 г. стала спусковым курком для начала мирового кризиса.

В связи с этим интересным вопросом является идентификация зарождения, развития и лопания «ценовых пузырей». Природа возникновения «ценовых пузырей» на рынке недвижимости в настоящее время остается до конца не раскрытой, однако в работах российских экономистов утверждается, что в основе пузырей лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов относительно реальной стоимости недвижимости. Ценовой пузырь – это многофакторное явление на рынке недвижимости, при котором наблюдается превышение темпа прироста стоимости недвижимости над обеспеченным платежеспособным спросом [26]. Проведенные Стерником Г.М., Стерником С.Г. исследования на рынке жилья г. Москвы позволили выделить десять типов рынков недвижимости в зависимости от следующих параметров:

  • – темп роста цен на рынке жилья;
  • – темп роста доходов населения;
  • – эластичность цены жилья по доходам;
  • – длительность периода наблюдения.

Также в работе этих авторов были даны характеристики двух видов «ценовых пузырей»:

  • 1. «Ценовой пузырь» назревающий (перегрев первого рода) – это пузырь, который назревает и самостоятельно рассасывается под влиянием долгосрочных тенденций роста цен на развивающемся рынке недвижимости:
    • – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
    • – темп роста доходов населения > 100 %;
    • – эластичность цены жилья по доходам > 1;
    • – период наблюдения – среднесрочный.
  • 2. «Ценовой пузырь» второго рода – это пузырь, который лопается и приводит рынок недвижимости в стадию кризиса:
    • – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
    • – темп роста доходов населения > 100%;
    • – эластичность цены жилья по доходам > 2;
    • – период наблюдения – долгосрочный.

В мировой практике широко известен индекс USB ценового пузыря, который состоит из шести подиндексов, которые учитывают следующие характеристики:

  • – отношение между ценой купли-продажи недвижимости и стоимостью аренды;
  • – связь между ценами на недвижимость и доходами населения;
  • – отношение темпов цен на недвижимость к инфляционным изменениям;
  • – отношение между ипотечной задолженностью и доходами;
  • – отношение между объемами строительства и ВВП;
  • – доля ипотечных кредитных заявок, поданных в USB в общем количестве заявок.

В зависимости от полученного значения индикатора (индекса USB) устанавливается тип рынка недвижимости, в частности, при его значении свыше 2 признается сформировавшийся «ценовой пузырь».

ЖКХ КАК ФАКТОР ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

магистрант, кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости», Инженерно-строительный институт, Сибирский Федеральный университет,

магистрант, кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости», Инженерно-строительный институт, Сибирский Федеральный университет,

Объекты жилой недвижимости занимают особое место в экономической системе, поскольку с ними связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны.

К недвижимости присуща такая характеристика как инвестиционная привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости.

Жители г. Красноярска понимают под определением «инвестиционная привлекательность жилой недвижимости» потребительские свойства объекта жилой недвижимости (расположение, состояние, планировка, инфраструктура и т.д.). То есть, в первую очередь, для респондентов важна характеристика объекта, которая учитывает его специфические особенности, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:

  • техническое состояние объекта – неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
  • размер коммунальных платежей – значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
  • оборачиваемость арендаторов – значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
  • ожидаемая капитализация – возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Одним из факторов привлекательности объекта жилой недвижимости можно выделить услуги ЖКХ.

Жилищно-коммунальные услуги призваны создавать комфортные условия для существования людей в помещениях жилищного фонда: обслуживание коммуникаций и технических устройств в доме (лифт, мусоропровод и т.д.), благоустройство придомовой территории, текущий ремонт, уборка территории и т.д.

Для анализа реального положения в сфере ЖКХ на рынке жилой недвижимости г. Красноярска был выбран количественный метод на основе анкетирования.

В опросе приняли участие 280 респондента, среди которых основной возраст 26-45 лет. Основная категория участников представлена уровнем дохода до 35 тыс. руб. – 35,7 %.

Согласно результатам анкеты, большинство опрошенных только недавно приобрели квартиру (37 %), собираются приобрести квартиру 29 %. Основным источником финансирования для приобретения квартиры респонденты назвали собственные средства в сумме с кредитными средствами.

Данную категорию потребителей можно охарактеризовать как население со средним уровнем дохода, рассматривающими жилье как товар первой необходимости.

Большинство респондентов оценивают качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на уровне «хорошо» (184 чел. или 66 %). Десять процентов (27 чел.) признают работу служб как «отличную». Удовлетворительно оценивают 41 чел. или 14 %. Плохо оценили только 5 % респондентов (15 чел.). Такие данные свидетельствуют в целом о положительной оценке деятельности служб жилищно-коммунального хозяйства.

Основными проблемами респонденты выделили:

  • в сфере жилищных услуг: освещение улиц, благоустройство подъездов, вывоз мусора;
  • в сфере коммунальных услуг: горячее водоснабжение, отопление.

Многие респонденты (44,3 %) считают, что условия проживания хорошие, но стоимость жилищно-коммунальных услуг завышена. Соответствие услуг стоимости подчеркивают лишь 26,4 % опрошенных или 74 чел. В целом можно сказать, что мнением большинства стоимость жилищно-коммунальных услуг не соответствует условиям проживания и является завышенной при общих хороших и удовлетворительных условиях проживания.

По результатам проведенного анкетирования можно заключить, что в г. Красноярске деятельность служб жилищно-коммунального хозяйства заслуживает в целом положительной оценки. При этом отмечается высокая стоимость услуг при хороших условиях проживания. Основные проблемы касаются как жилищного, так и коммунального сектора

Таким образом, по результатам исследования можно заключить, что существуют основные проблемы, которые требуют безотлагательного решения.

На основании результатов, полученных при помощи анкетирования, были разработаны рекомендации.

Для улучшения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг в городе необходимо реализовать следующие основные мероприятия, направленные на улучшение сложившейся ситуации:

  • повышение инвестиционной привлекательности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
  • создание общественного контроля за проведением капитального ремонта, оценки качества и стоимости работ и др.;
  • оптимизация и регулирование процесса ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве;
  • формирование социально-экономических обоснованных цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, отражающих финансовые возможности и потребности поставщиков и потребителей жилищно-коммунальных услуг;
  • обеспечение прозрачности тарифов и расчетов за услуги:
  • модернизация, реконструкция жилищно-коммунальной инфраструктуры;
  • строительство новых домов для расселения ветхого и аварийного жилья. В регионах, где государственного финансирования недостаточно, возможно предоставление субсидий, пособий или льгот для граждан, чье жильё признано аварийным.

Таким образом, для совершенствования инвестиционной привлекательности жилой недвижимости необходимы разработки программ и реформ, позволяющие удовлетворить потребности населения в качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:

• Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
• Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
• Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.

В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
• жилая городская недвижимость;
• жилая загородная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• складская недвижимость;
• гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.

Инвестирование в готовые проекты

Общая характеристика

Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов.

Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Инвестирование в строящиеся объекты

С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом.
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом.

Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Исследование подготовлено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer

Источники:
http://danretail.ru/services/analiz-investicionnoj-privlekatelnosti-obekta/
http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/33-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obekta-nedvizhimosti.html
http://www.mesto.ru/analytics/investicionnaya-privlekatel_nost_-nedvizhimosti.html
http://studme.org/211012/ekonomika/faktory_investitsionnoy_privlekatelnosti_nedvizhimosti
http://sibac.info/journal/student/65/144064
http://www.mesto.ru/analytics/investicionnaya-privlekatel_nost_-nedvizhimosti.html
http://stimul.de/index.php?option=com_jea&view=properties&Itemid=135&id=6058

Ссылка на основную публикацию