Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?

Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить. Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?

Рост цен

Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.

Параллельно растёт стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.de ведёт статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2017 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2017-м. В крупных городах жильё сдаётся дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2018 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.

Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.

Высокий спрос на аренду

По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %). В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.

Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.

Оптимизация налогов

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».

Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.

Гарантия надёжности арендаторов

Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.

Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.

Ограничения на повышение арендной платы

С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).

В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».

Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:

  • если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
  • если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
  • если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.

Трудности с выселением арендаторов

Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).

Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.

Материал подготовлен для Urbanus.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Доходная недвижимость в Германии

Приобретение недвижимости в Германии с целью получения прибыли от сдачи её в аренду или ведение другого бизнеса.

Одним из видов инвестиций в Германии, который часто привлекает как самих немцев, так и иностранцев, является покупка доходной недвижимости. На первый взгляд, всё кажется очень просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду – и всё! Я решил немного углубиться в тему, чтобы разобраться, действительно ли всё так просто и какие подводные камни тут скрыты от беглого взгляда.

Немецкий рынок недвижимости

Покупка недвижимости в Германии само по себе дело на данный момент прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция – всё это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить свои деньги. И немецкий рынок недвижимости выглядит в этом смысле крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, при этом предложений на рынке масса. Так что сама по себе мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, то тут для резидента всё относительно просто. При наличии своего капитала в размере хотя бы 20% от стоимости, ему уже скорее всего будет выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду. Я купил себе жильё в конце 2011 и на данный момент оно стоит чуть дороже, чем на момент заключения сделки.

Получение кредита на покупку недвижимости в Германии

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки – это минимум 100000€ своих инвестиций, которые должны составлять не менее 50% от общей стоимости объекта. То есть, если недвижимость стоит полмиллиона, то нужно иметь хотя бы 250000€ своего капитала, чтобы относительно без проблем получить кредит в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом на покупку доходной недвижимости важно хорошо оформить презентационную часть своего бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на то, что им вернут деньги, реалистичен. Иначе либо они предложат очень высокие ставки, либо вообще откажут. Для тех, кто не особо в теме получения кредита в немецком банке лучше прийти на беседу туда вместе со своим бизнес-консультантом, который знает толк в подобных делах.

Доход от владения недвижимостью в Германии

Что касается инвестиций в немецкий рынок недвижимости с точки зрения получения дохода, то тут уже нужно быть более осмотрительным. Смотреть только на свой капитал и на цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, будет явно недостаточно.

Очень большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены очень неравномерно. Если в среднем по Германии на 2013-ый год цена одного квадратного метра трёхкомнатной квартиры составляет примерно 2600€, то в Баварии она равна 3600€, а в Мюнхене – 6000€. При этом, цены на аренду в Мюнхене тоже выше, чем в других городах, но не в разы. Поэтому при поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и его аренды.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, имеется в наличии 100000€ и вложить их хочется в рынок немецкого жилья. При таком капитале вряд ли можно придумать что-то иное, чем покупка двухкомнатной квартиры в Германии с целью сдачи её в аренду. Средний размер немецкой двушки – 60 кв.м. В Мюнхене она будет стоить примерно 60 x 5500€ = 360000€. То есть, у инвестора в наличии есть 28% от стоимости жилья, 260000€ ему придётся брать в ипотеку (на самом деле больше, ведь есть ещё масса сопутствующих расходов, например, налог на покупку, но я не буду усложнять расчёты). Аренда двушки в Мюнхене в среднем на данный момент составляет 13,82€ за квадратный метр. Значит, её можно будет сдать примерно за 820€. Если инвестор будет сдавать квартиру, то это принесёт ему около 10000€ в год. Процент по ипотеке составит примерно 2,6% (я беру очень грубо). В этом случае, только на проценты банку в первый год уйдёт 6750€. И лишь 3250€ дохода от аренды можно будет пустить на покрытие тела кредита, если оставить за скобками все расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 20-30 лет, что потребуются на выплату долга, она станет дряхлой и придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт.

Теперь возьмём Гамбург и того же инвестора с сотней тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся ему в 3300€. Цена квартиры составит 60 x 3300€ = 198000€, что сразу же увеличивает процент начального капитала до 50%. На таких условиях ипотека будет дешевле, но оставим те же самые 2,6%, под которые получим кредит в 98000€. Аренда двушки в Гамбурге в среднем стоит 10,27€ за квадратный метр. Годовой доход от её сдачи составит 10,27€ x 60 кв.м x 12 месяцев = около 7400€. Отнимаем 2600€ на проценты банку, получаем 4800€, которые можно пустить на покрытие ипотеки. Причём, размер кредита в этом случае гораздо меньше, поэтому в данном случае уже можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности на самом деле гораздо больше. Например, нужно учитывать рост цен на жильё, как быстро можно продать недвижимость, насколько легко найти арендатора и тому подобное. Для составления полной картины прибыльности покупки нужно будет привлечь опытных специалистов, которые хорошо знают рынок. Но даже эти утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору очень важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Причём, сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь разный эффект. Большие расходы на ипотеку могут обернуться налоговыми послаблениями для бизнеса. Это играет роль, если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы. Например, я, как частный предприниматель, могу списывать часть выплат по ипотеке с налоговой базы. Другое дело, что окупаемость – это один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита.

На нашем сайте есть статистический раздел, в котором собраны различные показатели по ценам на покупку недвижимости и на её аренду по всем землям Германии и по многим крупным городам.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости также может стать основанием для получения вида на жительство в Германии. Конечно, речь в этом случае идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Важно понимать, что сам по себе факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на получение вида на жительство. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, в том числе и получая прибыль. Для того, чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план и тому подобное. На юге Германии, там, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся прежде всего убедить чиновников в том, что его предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов с него много получить не удастся. А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов им уже не так уж важны, поэтому там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

Важно также сказать о готовности банков выдавать кредиты бизнесменам, которые не являются резидентами Германии. Уже при наличии собственного капитала в 100000€ можно рассчитывать на поддержку в размере до 70% инвестиций. В то время как на покупку частного жилья подобной щедрости ждать не стоит. Иностранцу без вида на жительство имеет смысл обращаться в немецкий банк за кредитом тогда, когда у него есть капитал в размере от 300000€, или если его доходы сравнимы с хорошими немецкими зарплатами и не уступают им по надёжности.

Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Германия — одна из наиболее привлекательных стран для инвестирования. Она отличается стабильной экономикой, качественным уровнем жизни, развитой инфраструктурой, высоким приростом населения. Именно по этим причинам доходная недвижимость в Германии пользуется высоким спросом у наших соотечественников и иностранных граждан. Простой и четкий алгоритм покупки и понятное законодательство делает коммерческую недвижимость привлекательным сегментом для предпринимателей и лиц, не связанных с коммерцией.

Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность

В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.

За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.

Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:

  • жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
  • коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.

Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.

Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.

География инвестирования. Особенности регионов

Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.

Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.

Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:

  • пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
  • низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
  • высокий уровень безработицы;
  • отсутствие современной инфраструктуры.

Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.

Процедура покупки недвижимости и оформление сделки

В Германии каждый российский гражданин может приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и открыть счет в любом немецком банке

В ФРГ сделка проводится только через нотариуса и срок ее заключения составляет 2-3 месяца. Как и в любой стране, оформление требует финансовых вложений.

Основные расходы, % от стоимости покупки Дополнительные
Налог на приобретение 3,5–6,5 % Оформление ипотеки 1 %
от суммы займа
Выплата нотариусу 1,0–1,5 % Независимая оценка от банка 1–2
тыс. евро
Гонорар маклера 3,6–7,1 % + НДС Независимая оценка сторонними компаниями (Due Diligence) 0,5–1,5 %
от стоимости объекта
Регистрация
в поземельной книге
0,8–1,2 %

Предлагаем вам ознакомиться с этапами покупки доходных домов в Германии для физических и юридических лиц.

Подбор объекта

Определившись с бюджетом и типом недвижимости, нужно обратиться к маклеру для заключения договора на оказание услуг. Его услуги составят 3-7 % от стоимости объекта. После этого этапа клиент выбирает объекты, которые предлагает ему агент.

Покупка недвижимости в Германии еще не дает право для получения вида на жительство, но позволяет получить визовую льготу в виде отсутствия необходимости подтверждать место проживания.

  1. Бронирование. После выбора объекта покупатель подписывает резервационное соглашение, которое позволяет маклеру забронировать объект на необходимый срок, и вносит задаток до 10 % от стоимости. Открывается счет в банке, с которого будут списываться средства на покупку, а в дальнейшем – налоги, бухгалтерские и коммунальные платежи. Это можно сделать в любом банке Германии.
  2. Подготовительные действия. Если вы приобретаете дорогостоящую коммерческую недвижимость, вам необходимо заказать всесторонний аудит объекта (Due Diligence). Эта экспертиза поможет оценить риски при заключении сделки. Проверка обойдется от 0,5 до 1,5 % от стоимости и проводится около месяца.
  3. Если вам необходим ипотечный заем, то обратиться за ним стоит именно в этот период сделки. Для россиян Германия предлагает весьма выгодные условия — 2-3 % годовых при займе в 40-70 % от стоимости объекта. Средний срок кредитования 15-20 лет.
  4. Перед выплатой ипотеки банк обязывает своего клиента провести независимую экспертизу по оценке объекта. По результатам определяется ликвидность и выявляются риски. Такой аудит обеспечивает безопасность сделки как для заемщика, так и для банка-кредитора.
  5. Заключение договора. В Германии сделку между покупателем и продавцом проводит нотариус. Он составляет договор купли-продажи, а после согласовывает с вами и продавцом. Также он собирает сведения о всех владельцах недвижимости и ограничения на пользование.
  6. Подписание документа происходит в присутствие покупателя и продавца. После этого специалист вносит в подземельную (домовую) книгу предварительную отметку о новом собственнике.
  7. Оплата и регистрация сделки. На этом этапе необходимо перевести на счет продавца оставшуюся часть денег, выплатить гонорар маклеру, нотариусу и уплатить регистрационную пошлину. После этого вы получаете ключи и становитесь полноправным владельцем.
  8. После подтверждения оплаты продавцом и подтверждения из налоговой службы об уплате налога нотариус вносит окончательную запись о новом собственнике в подземельную книгу. После чего сделка считается завершенной.

Для посещения страны вы сможете оформить шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Дополнительно к шенгену потребуется оформить въездную визу.

Цены на доходную недвижимость в Германии

Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.

Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.

Тип недвижимости Аренда, евро/м² в месяц Годовая динамика аренды, % Цены, евро/м² Годовая динамика цен, % Доходность, %
Берлин
Офисы 17.8 6.7 5340 20 4
Стрит-ритейл 244 1.7 77052.6 9.7 3.8
Торговые центры 92 0 25976.5 11.8 4.3
Квартиры (долгосрочная аренда) 10.3 1.1 3651.1 10.5 3.4
Мюнхен
Офисы 26.8 0 8691.9 4.1 3.7
Стрит-ритейл 296 0 107636.4 6.1 3.3
Торговые центры 126.7 0 38984.6 9 3.9
Квартиры (долгосрочная аренда) 17.2 2.2 7353 8.9 2.8

Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.

Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2020 году.

Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление

По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.

Коммунальные платежи

Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.

Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.

Интересный факт: по информации консалтинговой компании NUS, в Германии вода стоит дороже всего в мире. Тариф составляет 1,9 евро/м³, это в 4 раза больше, чем в США и в 2 раза больше, чем в Австралии.

По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.

Управляющая компания

Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.

Налог на недвижимость

Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).

В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.

Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.

Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:

  • физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
  • юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Сдача в аренду доходного дома

Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.

В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.

В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?

Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.

Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.

Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.

Основные выводы

Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.

Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.

Сколько стоит дом в Германии: Видео


Как инвестировать в недвижимость Германии

Недвижимость в Германии: прибыльное инвестирование

Компания Bundes Invest Group помогает российским инвесторам приобрести недвижимость в Германии, чтобы сохранить капитал и получить гарантированную прибыль от вложений. Покупка недвижимого имущества в стране с развитой и стабильной экономикой – это возможность обезопасить деньги от любых финансовых потрясений. Что бы ни происходило в мире, недвижимость всегда будет оставаться в цене, этот актив будет приносить постоянную прибыль. В нашей базе представлено более 1000 ликвидных объектов, опытные риелторы помогут найти лучший вариант для покупки.

Преимущества инвестирования в немецкую недвижимость

Германия остается локомотивом Евросоюза по уровню промышленного производства и качеству жизни. Эта страна привлекает инвесторов стабильностью экономики, низким уровнем преступности, практически полным отсутствием коррупции. Купить квартиру в Германии – значит максимально надежно вложить средства и не беспокоиться за их сохранность. В отличие от курсов акций и стоимости валют, цены на жилье не дают резких скачков, а в развитых районах страны они постепенно повышаются.

Инвестирование в немецкую недвижимость позволит получить прибыль двумя способами:

  • Перепродажа недвижимого объекта и выигрыш за счет разницы в цене.
  • Получение ежемесячного дохода от сдачи объекта в аренду.

В Германии, как и в большинстве развитых стран Европы, спрос на аренду недвижимости продолжает расти. Все больше людей предпочитает не покупать дома или квартиры, а заключать договор о долгосрочной аренде. Это позволяет собственникам годами получать прибыль при относительно небольших вложениях. При этом имущество можно в любой момент перепродать, так как доходные дома и квартиры пользуются спросом. В любом случае оно не потеряет в цене, что гарантирует полную сохранность капитала.

Типы приобретаемого имущества

Если вы хотите купить объект недвижимости в Германии, необходимо определиться с его типом. В базе компании Bundes Invest Group представлены следующие варианты:

  • Квартиры в Германии: цены на этот вид имущества начинаются в среднем от 30 000 евро. Это подходящий вариант для начинающего инвестора, для квартиры достаточно легко найти арендатора.
  • Доходные многоквартирные дома. Все квартиры в таком здании предоставляются в аренду съемщикам, собственник решает все управленческие вопросы. Вложения в покупку окупаются достаточно быстро за счет стабильной прибыли.
  • Участки под строительство многоквартирных зданий. Они находятся в пределах городской черты и подходят для возведения доходного жилья.
  • Коммерческие объекты. Кафе, гостиницы, автомойки, магазины, торговые центры и другие здания передаются арендаторам и приносят владельцу ежемесячный гарантированный доход. Это наиболее рискованный тип вложения, поэтому стоит обсудить все нюансы со специалистом.

Наши специалисты помогут определиться с целью инвестирования и наиболее выгодным размером вложений. При необходимости объем инвестиций можно увеличить за счет кредитных средств – кредит в немецком банке позволит купить более выгодный объект под невысокие проценты. Местные банки охотно работают с нерезидентами – можно получить заем в размере до половины стоимости приобретаемого объекта.

Услуги компании Bundes Invest Group

Самостоятельно купить дом в Германии, выбрать квартиру, участок или коммерческий объект достаточно сложно. Для этого необходимо свободно владеть немецким языком, а также хорошо ориентироваться в местном законодательстве. Из-за этого большинство инвесторов предпочитают воспользоваться услугами риелторского агентства – наша компания организует процесс купли-продажи и поможет вам быстрее стать полноправным собственником.

Клиентам предоставляется широкий круг услуг:

  • Консультирование по вопросам вложения в недвижимость. Наш специалист подробно расскажет о преимуществах каждого варианта и поможет определиться с выбором.
  • Подбор подходящего объекта недвижимости. В нашей базе собрана недвижимость, расположенная в наиболее перспективных районах для покупки.
  • Организация осмотра. Мы встретим клиента в аэропорту, решим вопрос с собственником и договоримся о посещении, Вы сможете убедиться, что объект соответствует заявленным параметрам.
  • Открытие счета в немецком банке. Мы поможем выбрать подходящий банк и провести необходимые переговоры.
  • Оформление сделки. Проводится проверка юридической чистоты объекта, нотариус оформляет договор купли-продажи. После подписания договора клиент получает все права собственника и новые обязанности. Мы возьмём на себя все бюрократические формальности по подготовке и проведению сделки.

Вам достаточно всего один раз покидать страну для осмотра выбранной недвижимости. Сделка заключается на расстоянии, оплата покупки может быть переведена через банки дистанционно. Обязательно заключается договор об оказании риелторских услуг, мы предоставляем клиентам гарантии надежности.

Сколько стоит недвижимость в Германии?

Один из первых вопросов, волнующих потенциальных инвесторов – требуемый объем вложений. В среднем стоимость объекта недвижимости начинается от 30 тыс. евро, при этом максимальная планка может достигать 2-3 млн. Цены на дома в Германии, а также на другое недвижимое имущество, зависят от расположения, типа, площади, планировки, состояния зданий и других факторов.

Даже относительно небольшие вложения могут принести немалую прибыль и стать основой для дальнейшего инвестирования капитала. Воспользуйтесь услугами профессионалов, чтобы не ошибиться в выборе объекта и выбрать правильную стратегию, которая поможет получить максимум дохода при минимальных затратах.

Чтобы начать сотрудничество, позвоните нам по номеру +7 (495) 212-92-30 или оставьте запрос на обратный звонок. Свяжитесь с нами уже сегодня, чтобы выбрать наиболее перспективный способ вложений и сделать их источником прибыли.

Инвестиции в недвижимость Германии: доходность и преимущества

Bundes Invest Group – международная компания, помогающая делать выгодные инвестиции в недвижимость Германии. Нестабильная финансовая ситуация вынуждает инвесторов искать наиболее надежные активы, которые гарантированно не потеряют своей стоимости при любых экономических потрясениях. В отличие от акций и иностранных валют, немецкая недвижимость приносит гарантированную прибыль, поэтому вложения будут оправданы. Правильно подобранный объект станет источником постоянного дохода от сдачи в аренду, а в дальнейшем он позволит выиграть при перепродаже.

Почему выгодно инвестировать в немецкую недвижимость?

Инвестиции в недвижимость Германии – это способ гарантированно сохранить накопленный капитал, безопасно вывести его из страны и преумножить в дальнейшем. Эта страна наиболее активно развивается и наращивает промышленный потенциал, в западных регионах цены на жилье продолжают активно расти. Среди всех земель с развитой промышленностью наиболее перспективной остается Северный Рейн-Вестфалия – здесь сосредоточен ряд крупных бизнес-центров и предприятий. Постоянный приток населения обеспечивает рост стоимости жилья.

При сдаче в аренду покупка будет приносить ежемесячный доход: в Германии несложно найти арендатора, так как все больше жителей предпочитают не покупать жилье, а снимать его с заключением долгосрочного договора. Работающее законодательство защищает интересы владельца и арендатора, поэтому не возникает частых конфликтных ситуаций.

Правильно спланированные инвестиции приносят доход до 7-8% в год – такой вариант подойдет тем, кто не любит рисковать и предпочитает консервативные стратегии инвестирования. Небольшая, но гарантированная прибыль будет поступать не один год, и для этого необязательно подолгу находиться в чужой стране. Можно заключить договор с управляющей компанией и поручить ей решение всех повседневных вопросов с арендаторами.

Какие виды имущества можно приобрести за рубежом?

Инвестиции в недвижимость Германии – хороший выбор даже для начинающих инвесторов из-за широкого диапазона стоимости покупок. Стартовая цена квартиры в крупном городе может начинаться от 30-40 тыс. евро, крупные доходные дома могут стоить до миллиона. Есть возможность подобрать подходящий объект для покупки с удобным расположением и доступной стоимостью.

В инвестиционных целях можно приобрести следующие типы недвижимости:

  • Квартиры в многоквартирных домах. Это самый недорогой вариант, однако будет необходимо как можно быстрее найти арендатора, чтобы не допустить убытков.
  • Многоквартирные доходные дома. Это наиболее стабильный источник дохода: даже если одна или несколько квартир будут пустовать, дом будет приносить прибыль. Владелец также получает большую свободу управления приобретенным объектом, так как ему не нужно будет координировать своим действия с решениями ТСЖ.
  • Участки в пределах города под строительство многоквартирных домов. Этот вариант подходит тем, кто планирует длительные инвестиции капитала, которые начнут окупаться только через несколько лет, но затем принесет максимум прибыли.
  • Коммерческие постройки – рестораны, парикмахерские, автомойки, магазины и многое другое. При правильном расположении найти арендатора не составит труда, работа малого предприятия будет обеспечивать постоянную прибыль арендодателю. Инвестиции гарантированно окупятся.

Инвестиции в недвижимость Германии стали популярными в том числе из-за возможности привлечения банковских заемных средств. Немецкие банки предоставляют крупные кредиты в размере от 50 тыс. евро на приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Срок возврата таких займов достигает 20 лет, а процентная ставка будет значительно ниже, чем в России – она составляет не более 2,5-3%. Это сделает инвестиции боле прибыльными.

Как купить жилье в Германии?

Наша компания предлагает инвесторам организовать весь процесс выбора подходящего имущества, его осмотр во время зарубежного визита и оформление всей необходимой документации. Вам достаточно всего 1 раз выезжать за границу: вы сможете самостоятельно осмотреть забронированный объект и убедиться в его соответствии описанию. Также личное присутствие необходимо для открытия счета в немецком банке.

Bundes Invest Group предоставляет клиентам широкий спектр услуг:

  • Консультирование по выбору персональной инвестиционной стратегии. Наши специалисты помогут найти наиболее перспективный и прибыльный вариант вложения капитала.
  • Подбор жилья с нужными параметрами по базе и его бронирование. Если при осмотре он вас не устроит, вы имеете право отказаться от брони.
  • Организация встречи с владельцем и осмотра забронированной квартиры или дома. Это возможность на месте оценить особенности здания, его расположение и окружающую инфраструктуру.
  • Открытие счета, проведение переговоров для получения кредита при необходимости.
  • Оформление всей необходимой документации, проведение сделки через нотариуса.

Все операции совершаются дистанционно, покупателю необязательно находиться за границей в момент совершения сделки. В дальнейшем приобретенное имущество станет весомым плюсом при получении вида на жительство.

Преимущества сотрудничества с Bundes Invest Group

Самостоятельно найти выгодный вариант инвестиций в недвижимость Германии проблематично: необходимо ориентироваться в особенностях местного законодательства и хорошо владеть немецким языком. Наши специалисты сопровождают клиента на всех этапах сделки – мы поможем правильно оформить все документы и проверить юридическую чистоту объекта. Доступная стоимость услуг позволит избежать крупных дополнительных затрат при оформлении покупки.

Воспользуйтесь нашим предложением, чтобы в короткие сроки стать полноправным собственником прибыльной немецкой недвижимости. Для получения подробных консультаций позвоните по номеру +7 (495) 212-92-30 или закажите обратный звонок на сайте.

Какая недвижимость в Европе приносит максимальную доходность при небольших вложениях

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Надежнее всего – в Германии

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста. Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.

Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех – студентов. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых. Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Пример из практики

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.

В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.

Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%. Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день. Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды. Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду остается одной из самых выгодных стратегий для получения валютной доходности — особенно в условиях, когда депозитные ставки по долларам и евро в крупных банках стремятся к нулю, считает международный финансовый консультант FCP Исаак Беккер. Сдача купленной квартиры, по его оценкам, может принести инвестору в ряде случаев до 4–5% в год против менее чем 2% годовых по валютным депозитам в крупных российских банках.

По словам управляющего партнера международного брокера недвижимости Tranio Георгия Качмазова, российские инвесторы воспринимают иностранную недвижимость как долгосрочный защитный актив. «Поскольку в России в экономическом отношении не все стабильно, наши клиенты инвестируют за рубеж в надежде, что там все будет хорошо. Но надо осознавать, что цена спокойствия — низкая доходность», — поясняет эксперт.

Качмазов отмечает, что доходность арендной квартиры вычисляется как процентное соотношение годовой арендной выручки к стоимости объекта. Таким образом, если инвестор купил квартиру за €100 тыс. и сдает ее в аренду за €5 тыс. в год, то он получает годовую доходность 5%. Впрочем, это условный пример. В среднем владелец недвижимости зарабатывает на аренде квартиры меньше, по словам Качмазова, примерно 2–3% в год.

Это больше, чем по депозитам, но меньше, чем, к примеру, по ряду выпусков еврооблигаций, которые позволяют инвестору получить 5–6% годовых. Однако долговые бумаги рано или поздно будут погашены, а квартира может оставаться во владении инвестора сколько угодно долго, продолжая приносить доход.

Директор департамента недвижимости UFG Wealth Management Андрей Розов добавляет, что покупка квартиры за рубежом — это хороший вариант инвестиций для состоятельных клиентов, готовых потратить на инвестиции в квадратные метры не более $3 млн. А вот инвесторы, располагающие более крупными суммами, чаще покупают коммерческую недвижимость, доходность которой в 1,5 раза выше, чем у жилой, подытоживает финансист.

Выбор локации

Выгоднее всего покупать зарубежную недвижимость в популярных местах для отдыха и международных деловых центрах, говорят эксперты. Первые включают в себя Францию, Испанию, США и другие страны с развитой туристической инфраструктурой на берегу моря или океана. В таких регионах высок спрос на аренду и дорогих вилл, и скромных апартаментов; к деловым центрам с наиболее ликвидной недвижимостью относятся прежде всего Нью-Йорк, Лондон, Франкфурт и Женева, указывает Беккер.

Качмазов из Tranio рекомендует при выборе квартиры ориентироваться на такие критерии, как размер города (чем крупнее, тем лучше), уровень его экономического развития, логистическая доступность недвижимости, а также район (либо исторический, либо относящийся к респектабельным). В качестве примера эксперт приводит Будапешт и Барселону. «В Будапеште хорошие апартаменты можно купить за €100 тыс., в Барселоне, где расположена приморская курортная зона, — минимум за €300 тыс.», — рассказывает он. А вот от покупки недвижимости в провинции эксперт советует воздержаться в связи с ее низкой ликвидностью.

Что почем

Одной из лучших инвестиционных идей на рынке зарубежной недвижимости считается покупка микроапартаментов, добавляет Качмазов. Речь идет о маленьких квартирах-студиях площадью до 30 кв. м c кроватью, санузлом, душевой, столом и мини-кухней. Их стоимость составляет порядка €100–120 тыс. По данным Tranio, доходность от сдачи такого жилья в аренду выше, чем от квартир с большим метражом, — в среднем 4–5%, хотя стоимость арендной платы довольно низкая (€400–600 в месяц). Кроме того, с арендатором обычно не заключается долгосрочный контракт, и владелец квартиры в любой момент может сменить жильца или проиндексировать ему арендную плату. Главным преимуществом микроапартаментов является их локация: обычно они находятся в популярных среди молодежи районах. «Число людей, готовых жертвовать метражом в угоду правильного места и хорошей компании, будет только расти», — прогнозирует Качмазов.

По данным Tranio, в Берлине представлен наиболее широкий спектр предложений в сегменте микронедвижимости: небольшие студии стоят относительно мало (от €100 тыс.), при этом аренда за квадратный метр довольно высока — €25. В сравнении с микроапартаментами двух- и трехкомнатные квартиры дают значительно меньшую доходность, так как там стоимость аренды намного ниже — €9 за 1 кв. м. В Будапеште, одном из самых популярных туристических городов, стоимость аренды достигает €40 за 1 кв. м аренды, а доходность может составить 11% в год.

Как покупать

Осуществление сделки по покупке квартиры происходит через банк страны, в которой эта недвижимость находится. Чтобы поместить деньги в зарубежный банк, инвестору необходимо будет объяснить, как эти средства были заработаны. От покупателя могут потребовать справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, документальное подтверждение того, что деньги выручены от продажи какого-то другого объекта. Кроме того, в большинстве стран есть как налоговые, так и миграционные ограничения на приобретение недвижимости. В некоторых случаях лицо без местного гражданства или вида на жительство и вовсе не сможет приобрести квартиру. По словам партнера и специалиста в области международного налогового планирования PwC Михаила Филинова, с такими ограничениями столкнутся россияне, желающие вложиться в недвижимость в Швейцарии, Греции, Дании и Канаде.

К примеру, в Швейцарии, согласно закону «Лекс Коллер» (Lex Koller), а также кантональным и коммунальным законодательным актам, гражданам стран, не входящих в Евросоюз и ЕАСТ (Европейскую ассоциацию свободной торговли), не владеющим швейцарским ВНЖ типа C («постоянный ВНЖ»), запрещено покупать жилье для инвестиций. Впрочем, у инвесторов есть обходной путь — оформить покупку квартиры на компанию, в которой контрольный пакет акций и долей принадлежит швейцарским юридическим и физическим лицам. При этом нерезиденту должно принадлежать не более 33% акционерного капитала.

Также Филинов из PwC отмечает, что в условиях общего «тренда на прозрачность» ряд государств начали требовать от компаний, покупающих жилую недвижимость, раскрытия конечного бенефициара сделки. Так, например, поступает Великобритания. В целом это не отменяет удобства такого способа приобретения недвижимости. «К примеру, большое количество французской недвижимости оформлено через SCI, специальный тип юридического лица, который предназначен для покупки и содержания недвижимости», — подчеркивает эксперт.

Основные риски

Главным недостатком инвестиций в недвижимость являются высокие издержки: определить, сколько из заработанных на аренде 4–5% пойдет в карман инвестору, довольно трудно. Большая часть расходов связана с налогообложением. Со многими странами у России действуют соглашения об избежании двойного налогообложения. Согласно им, как отмечает Филинов из PwC, доход от аренды недвижимости практически всегда облагается налогом в той стране, где была сов​ершена покупка. «Но поскольку налог за рубежом обычно меньше, чем в России, разницу российские налоговики требуют заплатить в российский бюджет», — комментирует Филинов.

При этом, если в иностранной юрисдикции налоговая ставка выше, чем в России, то платить придется по ней, указывает партнер Paragon Advice Group Александр Захаров. В любом случае нюансы налогообложения (они — отдельные при покупке недвижимости через юрлицо) надо уточнять в каждой конкретной стране и каждом конкретном случае, указывают эксперты.

Финансовый консультант Исаак Беккер отмечает, что со временем доходность инвестиционной недвижимости снижается: жилая инфраструктура изнашивается и начинает требовать дополнительных вложений. Инвесторам нередко приходится решать проблемы с управляющей компанией, оплачивая для этого услуги посредников — доверенных лиц за границей — с целью снижения накладных расходов на поездки за рубеж. Однако если квартира куплена в ликвидном районе, ее можно продать спустя некоторое время и получить доход от роста стоимости недвижимости, правда, уплатив налоги с выручки от продажи, резюмирует Беккер.

Доходные дома в Германии: инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду

Доходные дома в Германии — жилье, которое мы покупаем для сдачи в аренду. Это вид инвестиций или даже бизнеса для пассивного дохода: владелец ежемесячно получает деньги от съемщиков за пользование недвижимостью.

Доходные дома есть в любой стране. Вам наверняка знакомы истории, когда владелец квартиры в Москве или Петербурге сдает жилье, а сам улетает в теплые страны на отдых, либо живет в свое удовольствие где-то еще.

Насколько выгодно

Окупаемость — плюс-минус 20% в год от стоимости. Инвестиция окупается за 4-5 лет.

Может быть иначе? Не может. Мы ищем для Вас ТОЛЬКО такую недвижимость или лучше, что чаще.

Сколько стоят дома

Цена доходных домов Германии — от 15 тыс. евро (от 1 млн. в рублях). Чем дороже — тем выше рента.

Для себя мы покупаем жилье под ремонт, но с потенциалом: с большой площадью, от 3-х квартир, в популярном районе. Осуществляем отделку для повышения ценника с аренды.

У директора компании — Геннадия Лопатникова — 3 объекта:

  1. Цена первого — 35 000 €, доход 1550 € в месяц
  2. Цена второго объекта — 30 000 €, доход 660 €
  3. Цена третьего — 85 000 €, доходность после ремонта ≈ 2000 €

Во всех трех случаях использовалась немецкая ипотека. Для первого был взят кредит на 27 000 евро (8 тыс. своих накоплений). С остальными по аналогии — подробнее с примерами.

Ипотека

Для ипотеки в ФРГ нужен свой капитал. Свой капитал — от 20%, для первого раза лучше — 40%. Потом можно вообще без собственного капитала, банк будет доверять.

Процентная ставка — 3-4%

Немецкие банки, которые мы выбираем обычно (их условия смотрите на сайтах):

Коммерцбанк (нем. Commerzbank)

Шпаркассе (нем. Sparkasse)

Юникредит (нем. UniCredit)

Ежемесячные расходы: ипотека, налоги, жкх, управление

Мы подбираем только окупаемое жилье. Доход с недвижимости гарантированно остается после вычета ипотеки, жкх, услуг по управлению и налогов. ТОЛЬКО такие.

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Интересная мысль: если рента превышает этот порог, его можно понизить за счет ремонта у нас.

Разовые расходы

Разовые расходы на наши услуги:

    Поиск доходных объектов, подготовка бумаг, поездки для осмотра, переговоры, открытие счёта, консультации — 7% от цены дома.

Подробнее о нашей работе — там же отзывы.
Управление жильем в ФРГ: поиск и общение с жильцами, оплата ЖКХ, работа с налоговой и страховой, ведение корреспонденции с ведомствами, осмотр сохранности имущества, отчетность для Вас — от 15-30 евро в месяц.

Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

  • Ремонт и отделка при необходимости, либо для повышения арендной платы: цены на отделку — там же портфолио и отзывы.
  • Прочие расходы при покупке доходного дома:

    1. Открытие счета в банке — бесплатно.
    2. Стоимость за обслуживание счёта — 150 € в год.
    3. Карта банка — 10-20 €. Деньги с карты можно свободно переводить в Россию или же снимать с карты в любом терминале.
    4. Перелет в Германию для осмотра объектов: билеты, туристическая или другая виза, отель — мы встретим Вас в аэропорту.

    Процедура покупки

    Процедура покупки доходного дома одинакова для граждан России, Украины, Беларуси и других стран бывшего СНГ.

    Все иностранные граждане при покупке недвижимости — приравниваются в своих правах к гражданам ФРГ.

    1. Знакомимся по переписке через info@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 157 524 106 91 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
    2. Вы прилетаете в Германию, заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим по объектам для осмотра.
    3. Открываем счет в банке, совершаем сделку при участии русскоговорящего нотариуса.

    Оставить заявку на поиск дома
    или задать вопрос

    Источники:
    http://www.tupa-germania.ru/biznes/dohodnaja-nedvizhimost.html
    http://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/dokhodnaia-nedvizhimost-v-germanii.html
    http://nedvizhimost-germanii.ru/
    http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/06/26/695069-nedvizhimost-evrope-maksimalnuyu-dohodnost
    http://www.rbc.ru/money/09/03/2017/58c172de9a79474b4498fabc
    http://studywelt.de/dohodnye-doma-v-germanii-obzor/
    http://studywelt.de/start/

    Ссылка на основную публикацию