Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Содержание

Как купить недвижимость в Испании? У банка, через агентство, у застройщика или без посредников?

Планируете купить недвижимость в Испании, но не знаете , что лучше: воспользоваться услугами агентства недвижимости, частного риелтора, напрямую у застройщика или самому искать владельцев недвижимости и купить без посредников?

Найти риелтора в Испании

В России сложилось мнение, что посредник в процессе покупки продажи недвижимости берет деньги не за что, и бывает, что хозяева квартир сами годами безуспешно пытаются продать свою квартиру или покупатели найти себе напрямую что-то подходящее. Хотя если найти добросовестного риелтора или обратиться в агентство недвижимости, то процесс купли-продажи происходит очень быстро. Почему это происходит? Потому что риелторы и агентства имеют большую базу объектов недвижимости и покупателей, и им гораздо легче подобрать необходимый объект недвижимости для каждого конкретного покупателя под его запрос.

Что касается покупки недвижимости за рубежом. Если вы не занимаетесь куплей продажей недвижимости в Испании каждый день, то невозможно учесть все нюансы. К тому же, местные риелторы знают район и все “подводные камни”, и могут посоветовать, где стоит покупать, а где нежелательно, с учетом ваших целей на это жилье.

Стоит ли напрямую покупать у застройщика, обойдя риелтора?

Стоит ли напрямую покупать у застройщика, обойдя риелтора? Дело в том, что в Испании застройщик уже учитывает агентские комиссионные в стоимости своей недвижимости. И он дает на продажу риелторам и агентствам недвижимости с учетом их комиссионных. Цена недвижимости от застройщика и у агентства или у риелтора одинаковая. К тому же риелтор (или агентство недвижимости) предоставляет своим клиентам поддержку в проведении сделки и решает множество попутных вопросов, связанных с покупкой недвижимости, бесплатно. Если покупать недвижимость напрямую у застройщика, то комиссионные остаются в кармане застройщика, а цена на недвижимость остается такой же. И вам еще придется из своего кармана оплачивать за языковое и юридическое сопровождение сделки.

Возможно, у вас есть знакомые в Испании, которые предлагают вам помощь в покупке квартиры. По-русски мы привыкли доверять больше знакомым. Но в данном случае, если ваши знакомые не являются сами риелторами в Испании или не работают в агентстве недвижимости, то лучше обратиться к профессионалу. Сопровождение сделки купли продажи в Испании (да и в любой стране) – процесс сложный, и требует специальных знаний, опыта, а зачастую и связей.

Стоит ли покупать недвижимость у банка?

Если остро стоит вопрос ипотеки, то покупка недвижимости у банка значительно облегчит задачу. Банки гораздо охотнее предоставляют ипотеку иностранцам на свою недвижимость. Также, цены на банковскую недвижимость могут быть значительно ниже , чем от владельца. Можно было бы радоваться. Но и тут есть свои нюансы. Банки заинтересованы списать недвижимость с баланса, потому советовать вам, что стоит купить, а что нет, никто не будет. Хорошие объекты недвижимости в банке не залеживаются. Они уходят практически сразу, как говорится “через своих”.

Агентам недвижимости банки могут платить небольшие комиссионные, если у агента именно с этим банком заключен агентский договор. В отличие от застройщиков, банки платят минимальный процент с продажи, который не покрывает затраты риелтора на сопровождение сделки. Поэтому частные риелторы берут с клиента дополнительную плату за помощь в сопровождении сделки. Можно конечно обратиться напрямую в банк, но тогда носиться с вами никто не будет, и придется полагаться только на себя, а также из своего кармана оплачивать переводчиков, юристов, самим получает NIE в полиции, открывать счет в банке для перевода денег и т.д. Недвижимость от банка – это конфискованная недвижимость, у тех, кто не смог расплатиться с ипотекой. В каком состоянии ее оставил хозяин? Хороший ли район, где вы будете жить или отдыхать? Есть ли там инфраструктура? И кто там живет? Может это как раз район, где вашими соседями будут не совсем адекватные люди.

И помните, что банковские служащие, как и у нас, тоже это люди, к тому же у них большая нагрузка и поток клиентов. Они не будут углубляться в ваши проблемы, как иностранца. У вас что-то не состыковывается? Идите, решайте свои проблемы! За вами уже очередь. В такой ситуации необходимо иметь заинтересованное лицо, которое, все-таки, доведет дело до конца, снимет с вас кучу проблем, чтобы вы смогли, в конце концов, насладиться своей покупкой и не “купить кота в мешке”.

А может самим найти владельца недвижимости и купить без посредников?

Конечно можно, но делать этого не стоит. Как уже говорилось выше, если вы не занимаетесь риэлтерской деятельностью в Испании, то вы не знаете всех нюансов. К тому же, владелец недвижимости, как и застройщик, уже закладывает в стоимость жилья агентские комиссионные. И если вы покупаете напрямую, то комиссии остаются у владельца, а цена не меняется. И вы дополнительно оплачиваете юриста, сами ходите по банкам, чтобы открывать счет, получать NIE в полиции, ломаете голову над документами, оплачиваете услуги переводчика, арендуете машину, платите за бензин и т.д. В то время как риелтор мог бы еще проверить чистоту сделки. Есть ли там судебные процессы, долги по ипотеке или коммунальным платежам и т.п. Также местный риэлтор знает особенности данного объекта недвижимости и его предысторию.

Как видите, при покупке недвижимости просто необходимо всегда иметь под рукой надежного риелтора. Мы всегда рады помочь нашим клиентам!

Наталья Сысоева – независимый риэлтор в Испании
При копировании материала ссылка на статью обязательна

Как продать недвижимость в Испании быстро? Часть вторая

Третий совет, который риэлторы дают владельцам жилья, решившим продать свою недвижимость в Испании и сделать это быстро, заключается в выборе правильной тактики маркетинга. Чтобы информация о продаже стала доступной наибольшему количеству потенциальных покупателей, необходимо выяснить, какие виды рекламы наилучшим образом работают в данной местности. В прибрежных регионах покупатели обычно просматривают объявления в традиционных медиа, к примеру, в газетах и журналах, сидя на тенистой террасе и попивая прохладительные напитки. Поэтому выбор эффективной стратегии рекламы будет заключаться прежде всего в подборе наиболее популярных у потенциальных покупателей изданий, будь то газеты на испанском (для покупателей-испанцев) или английские издания, которые с большей долей вероятности будут читать зарубежные покупатели.

Безусловно, важным рекламным каналом является Интернет. Самые популярные национальные порталы недвижимости в Испании – Idealista и Fotocasa. Существует и целый ряд сайтов, ориентированных в первую очередь на иностранных покупателей – скорее всего, именно они будут приобретать курортную недвижимость. Хорошим источником потенциальных покупателей может стать и Facebook, которым успешно пользуются многие продавцы. Если владелец недвижимости решил прибегнуть к помощи риэлтора, следует поинтересоваться, на каких интернет-ресурсах будет размещена информация о доме или квартире.

Наибольший интерес вызывают объявления, снабженные большим количеством фотографий. Если владелец недвижимости не уверен, что сможет сделать качественные снимки, но заинтересован в быстрой продаже, есть смысл пригласить с этой целью профессионала.

Чтобы быстро продать недвижимость в Испании, нужно правильно выбрать агента по недвижимости

Как правило, привлечение специалистов позволяет значительно ускорить процесс продажи. При этом необходимо знать, что в Испании продавец может воспользоваться услугами сразу нескольких риэлторов – это повысит его шансы на успех. Однако специалисты не рекомендуют обращаться более чем к пяти риэлторам одновременно, так как в этом случае эффект может оказаться противоположным.

Если решено обратиться к нескольким риэлторам, продавец должен помнить главное: цена во всех объявления должна быть одной и той же, даже если все агенты требуют разные комиссионные. В противном случае различная цена на один и тот же объект может отпугнуть покупателей, которые могут заподозрить мошенничество.

Безусловно, испанские агенты предпочитают, чтобы клиент работал исключительно с ними – так они могут быть уверены, что их усилия увенчаются успехом и они получат свои комиссионные. Возможно, продавец решит сотрудничать только с одним риэлтором. В этом случае нужно предупредить, что подобное эксклюзивное сотрудничество будет ограничено определенными временными рамками. При этом стоит иметь в виду: стандартное вознаграждение агента в Испании составляет от 3 до 6 % цены продажи недвижимости.

Если покупатель уже найден и согласен заплатить требуемую цену, следует обратиться к юристу, который будет следить за оформлением сделки. Скорее всего, к услугам специалиста прибегнет и покупатель. Однако зачастую переговоры, которые ведут перед сделкой юристы обеих сторон, существенно замедляют процесс. Чтобы этого не происходило, продавец может предложить юристу фиксированную оплату за его услуги, оговорив при этом желаемые временные рамки.

Практика показывает: если владелец жилья заинтересован в его быстрой продаже, экономить на услугах специалистов – фотографов, риэлторов, юристов – не стоит. Их участие, как правило, позволяет заключить сделку максимально быстро, избежав при этом рисков, а услуги их обходятся по вполне приемлемой цене.

Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Причины для продажи зарубежной недвижимости могут быть самые разные: решение переехать в другой регион, желание сократить свои ежегодные расходы или острая необходимость в денежных средствах. Говоря о том, как продать недвижимость в Испании, следует отметить, что это можно сделать двумя способами: обратиться к риелтору или действовать самому. В любом случае важно изучить юридическую сторону вопроса и особенности местного рынка недвижимости.

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

По состоянию на 2019 год экономика Испании характеризуется экспертами как стабильная. Страна вышла из недавнего кризиса, а благосостояние населения улучшилось.

Объемы строительства в стране растут, увеличивается количество недвижимости, приобретаемой в ипотеку, что способствует дальнейшему росту цен на нее.

Прогнозы экспертов на ближайшее будущее не могут не радовать: согласно им, рост цен на недвижимость в Испании составит около 10 %, увеличение продаж – около 20 %. Наиболее востребованными будут объекты в Барселоне, Мадриде, Малаге, Валенсии, Аликанте и Сан-Себастьяне.

Прогнозируя развитие испанского рынка недвижимости, эксперты советуют обратить внимание на следующие нюансы:

  1. В 2019 году в приобретении собственного жилья заинтересовано около 2,2 миллионов испанцев. Рост цен привлекает также и зарубежных инвесторов.
  2. Покупательский интерес частных лиц будет сосредоточен, в основном, на периферийных объектах. Причина проста: низкие цены. Интерес инвесторов к историческим центрам уже достиг своего пика и будет смещаться в сторону небольших городов.
  3. Строительство новых объектов набирает обороты, однако большинство операций все еще будет сосредоточено на покупке/продаже вторичного жилья.

Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Чтобы продать недвижимость на территории Испании выгодно и без лишних трудностей, следует действовать по следующей схеме:

  • подготовить объект к продаже, чтобы представить его потенциальным покупателям в наилучшем виде, без явных недостатков;
  • собрать пакет документов;
  • написать объявление и разместить его;
  • встретиться с потенциальными покупателями на объекте;
  • заключить сделку и подписать отдельный договор с покупателем;
  • уплатить все необходимые налоги.

Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании

Вы можете опубликовать объявление в местных газетах или рассказывать о намерении продать недвижимость своим знакомым. Однако наилучшим вариантом станет размещение объявления в интернете.

https://www.casaktua.com//

Платные и бесплатные испанские доски объявлений в интернете
Ссылка Особенности Стоимость услуг
https://www.idealista.com Специализированный портал
https://www.fotocasa.es/es/ Специализированный портал
https://www.pisos.com Специализированный портал
https://www.habitat24.com Портал для профессиональных риэлторов и компаний Стоимость ПО:

бесплатно для физических лиц;
19,9 € для агентов;
49,9 € для агентств

Фирма-посредник Платные услуги по договору
https://www.milanuncios.com/inmobiliaria/ Универсальная доска объявлений.
https://www.aldeasabandonadas.com Специализируется на работе с элитными объектами Платные услуги по договору
http://www.pisosembargadosdebancos.com Профессиональное агентство Платные услуги по договору
https://www.bbvavivienda.com/es/ Фирма-посредник Платные услуги по договору
https://www.servihabitat.com/es/
https://www.solvia.es/es/home/1

Как правильно написать объявление

На большинстве порталов объявления составляются посредством внесения данных в специальную форму. При этом предоставляется возможность дать собственное описание объекта. Этому тексту следует уделить особое внимание, чтобы он привлек внимание как можно большего числа людей.

При составлении объявления о продаже зарубежной недвижимости в Испании нужно учитывать следующее:

  • в нем не должно быть грамматических ошибок, которые отталкивают покупателей (если вы не уверены в собственной грамотности, отдайте объявление на проверку знатоку или закажите текст переводчику);
  • объем текста не должен быть более 50 слов, иначе он становится сложным для восприятия;
  • должно быть больше конкретики, интересующей покупателей, и меньше шаблонных выражений, призывающих к покупке именно вашего объекта;
  • объявление должно содержать привлекательные фото. Если это дом или квартира, эксперты советуют сделать фотографии с домашними питомцами и цветами для создания уютной атмосферы, вызывающей положительные эмоции (риски при этом тоже есть, ведь у кого-то из просматривающих объявление может оказаться аллергия, и это вызовет негатив).

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Осмотр квартиры, дома, офиса или ресторана заинтересованными лицами – это не просто обход территории, а настоящая презентация вашей собственности. Поэтому к встрече потенциального покупателя следует правильно подготовиться и грамотно провести ее:

  • проведите тщательную уборку помещения, устраните мелкие погрешности в ремонте и неполадки. Помните, что одна-единственная нерабочая лампочка может испортить все впечатление;
  • если это жилые апартаменты, используйте приятные нейтральные ароматы для создания уютной атмосферы (свежей выпечки, ванили, универсальные цветочные и фруктовые запахи);
  • создайте атмосферу уюта: поставьте вазу с фруктами на кухне, повесьте красивые полотенца, поставьте декоративное мыло в ванной, разложите теплый плед на диване, включите приятную тихую музыку;
  • предложите своим гостям чашку кофе, чая или прохладительные напитки, дайте им почувствовать себя уже «как дома»;
  • уберите отовсюду свои личные фотографии (дом/квартира/офис не должны выглядеть вашими);
  • поставьте зеркала, которые увеличат обзор помещений и помогут обратить внимание на красивые детали. На косте (побережье) можете открыть окна, чтобы продемонстрировать прекрасные виды.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Продавая недвижимость, необходимо соблюдать определенные правила, чтобы обеспечить безопасность своей собственности и финансовых средств. Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Испании включает в себя следующие этапы.

  1. Заключение контракта резервации объекта и выплата покупателем 1-1,5 % стоимости недвижимости в подтверждение своего интереса к ее приобретению. Таким образом, покупатель «бронирует» свое право на покупку в оговоренные контрактом сроки.
  2. Заключение Contrato de arras (задаткового контракта) с покупателем и получение на руки 10 % стоимости объекта.
  3. Подписание Escritura Publica (купчей) и выплата остатка стоимости продаваемого объекта исключительно в присутствии нотариуса. При этом выплата средств покупателем должна быть подтверждена документально (выписка из банка или чек).
  4. Отправка нотариусом факса в Реестр собственности.
  5. Передача купчей из нотариальной конторы новому собственнику.
  6. Оплата I.A.J.D. (гербового сбора) в размере 1 % от суммы сделки.

На уплату гербового сбора и предоставление данных в Реестр собственности отводится 30 суток с момента совершения сделки.

Эти правила едины для всех, поэтому неважно, продаете вы дом в Каталонии или офис в столице.

Список документов для продажи недвижимости в Испании

В обязательный пакет документов для продажи жилой или коммерческой недвижимости на территории Испании входят:

  • бумаги, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости (зарегистрированная в Registro de Propriedad (Реестр собственности) Escritura Publica Compraventa (купчая) и Nota Simple (выписка из Реестра собственности) с информацией о владельцах объекта и его собственниках);
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по IBI (налогу на недвижимость);
  • выданный мэрией по месту нахождения собственности Certificado de No Infraccion Urbanistica (сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм);
  • NIE (индивидуальный номер иностранца);
  • Licencia de primera ocupacion (сертификат на заселение), свидетельствующий об окончании строительных работ и сдаче здания в эксплуатацию. Оформляется на основании Certificado Final de Obra (разрешения на здание) и Declaracion de Obra Nueva (декларации об осуществлении работ).

Если сделка осуществляется через представителя, понадобится доверенность на него, подписанная всеми владельцами объекта.

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

  • подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
  • консультация с менеджерами компании;
  • посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
  • определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
  • составление и подписание договора с риелторской фирмой;
  • предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
  • реклама объекта и поиск покупателя;
  • заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
  • подписание контракта;
  • зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

Какие налоги потребуется уплатить

Любая сделка купли-продажи недвижимости в Испании подразумевает обязательную уплату следующих налогов:

  1. Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (налог на прирост стоимости земли). Начисляется на разницу в кадастровой стоимости земли на момент приобретения вами недвижимости и на момент ее продажи. Размер налога зависит от муниципалитета – их насчитывается более 8 000. Продавая квартиру в Барселоне или в провинции, вы можете заплатить до 30 % от положительной разницы в цене земли.
  2. IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог с прироста капитала для нерезидентов). Налог берется с разницы между стоимостью покупки недвижимости с учетом всех сопутствующих расходов/налогов и ценой ее продажи. Корректировочные коэффициенты меняются и ежегодно публикуются в испанском налоговом мониторе.

Продавая недвижимость в Испании, иностранные граждане по умолчанию получают на руки только 97 % ее стоимости. Три процента удерживаются государством в счет покрытия возможного прироста капитала.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Если вы ограничены во времени, продать свою собственность в короткие сроки вам помогут следующие рекомендации:

  1. Снизьте цену – на фоне общего роста цен на испанском рынке недвижимости ваше предложение будет выглядеть максимально привлекательно. Специалисты рекомендуют выставлять цену на 5-10 % ниже среднерыночной.
  2. Подчеркните имеющиеся бонусы. Это может быть обустроенная кладовка, расположенные поблизости пляжи, встроенная мебель, бытовая техника.
  3. Заранее подготовьте все документы. Чтобы не упустить потенциального покупателя, имейте все необходимое уже к моменту подачи объявления.
  4. Внесите все коммунальные платежи и уплатите налоги, чтобы не терять на этом время.
  5. Прибавьте к стандартной комиссии риелтора 1-2 %, если он продаст вашу собственность в более короткие сроки. Это будет хорошим стимулом.
  6. Заложите в стоимость объекта возможную скидку для покупателя, если тот начнет торговаться.

Подводя итоги

В настоящее время продажа жилья и коммерческой недвижимости в Испании – это отличный способ улучшить свое благосостояние. Испанский рынок недвижимости переживает подъем, цены на нем значительно выросли, а покупательский интерес распространяется на все регионы.

Иностранные инвесторы с удовольствием приобретают объекты в курортных городах: Аликанте, Ла-Манге, Плайя-де-Аро, Марбелье, Тосса-де-Мар, Кадисе, Кальпе, Сан-Себастьяне, Тарифе, Салоу и других. Местные жители больше настроены на покупку недорогого жилья в пригородах.

Если вы хотите максимально быстро продать квартиру или офис, приведите объект в порядок, проверьте документы, заранее уплатите все налоги и коммунальные платежи, а также наймите профессионального риелтора.

Продать недвижимость в Испании : Видео


Как продать недвижимость в Испании – пошаговое руководство

По данным испанских риэлтерских агентств, на фоне девальвации рубля растет количество россиян, решающих продать свою зарубежную собственность. Причины для такого решения разные. Некоторые уже не тянут ежегодные расходы на обслуживание недвижимости, в два раза увеличившиеся в рублевом эквиваленте. Другие решают купить жилье в другом регионе страны или переехать поближе к морю.

Если и у вас появилось горячее желание продать дом или квартиру в Испании, ознакомьтесь с информацией из этой статьи. В ней даются ответы на следующие вопросы:

  • Возможно ли быстро продать недвижимость в Испании, не приезжая в страну?
  • Какие документы нужно подготовить для продажи и какие налоги необходимо заплатить?

Пошаговая инструкция продавца

Если у вас нет возможности лично приехать в Испанию, не обойтись без помощи риэлтерской компании, имеющей государственную лицензию на этот вид деятельности. Сотрудничество с агентством осуществляется по следующей схеме.

Шаг 1. Вы отправляете заявку на продажу жилья с подробным описанием объекта. После обработки заявки, менеджеры агентства связываются с вами и договариваются о предоставлении доступа в квартиру.

Шаг 2. Представители агентства посещают объект, осуществляют фотосъемку внутренних помещений, определяют рыночную цену жилья. После согласования конечной стоимости, заключается договор о сотрудничестве, и вы оформляете доверенность на имя представителя агентства.

Шаг 3. Вы высылаете в компанию необходимый пакет документов, а недостающие собирает посредник на правах вашего доверенного лица.

Шаг 4. Начинаются мероприятия по поиску покупателя и рекламированию объекта.

Шаг 5. С найденным покупателем заключается предварительный договор и взимается резервационный депозит. Назначается дата нотариального оформления сделки.

Шаг 6. В назначенный день вы лично приезжаете в Испанию, или же сделку заключает ваш доверенный представитель. При подписании контракта, момент оплаты недвижимости документально подтверждается нотариусом.

Шаг 7. Полученную сумму, за минусом налогов и гонорара агентства, представитель зачисляет на ваш банковский счет.

Пакет документов для продажи недвижимости в Испании

Продавцу или его представителю необходимо подготовить следующие документы

  • Документы, удостоверяющие право на собственность. Прежде всего, это купчая (Escritura Publica Compraventa), зарегистрированная в Registro de Propriedad, и Nota Simple – выписка из реестра недвижимости Registro de Propriedad с информацией о правовом статусе объекта и его владельцах.
  • Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость (IBI).
  • Сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм (Certificado de No Infraccion Urbanistica). Документ выдается мэрией по месту регистрации жилого объекта и служит доказательством отсутствия незаконных перепланировок и других нарушений жилищного законодательства.
  • Оригинал вашего Индивидуального номера иностранца (NIE).
  • Нотариально заверенная доверенность на имя вашего представителя. Если право на собственность принадлежит нескольким людям, например супругам, то доверенность подписывают все владельцы недвижимости. В доверенности четко прописывается, какими полномочиями вы наделяете своего представителя.

Какие налоги нужно заплатить в Испании при продаже недвижимости?

Помимо гонорара посреднику, который составляет в среднем 2,5-5% от стоимости недвижимости, вам придется заплатить следующие налоги.

  • Налог на прирост стоимости земли(Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). Налог начисляется на разницу между кадастровой стоимостью земли на момент покупки дома и ценой на момент продажи. Величина налога отличается в зависимости от муниципалитета.
  • Налог с прироста капитала для нерезидентов(IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Налогооблагаемой базой IRNR является разница между стоимостью приобретения недвижимости, включающей все связанные с покупкой расходы, и ценой ее продажи. Из продажной цены вычитаются ваши расходы по улучшению жилья с подтверждением факта их осуществления и амортизация объекта. При расчете налогооблагаемой базы применяются корректировочные коэффициенты, публикуемые ежегодно в испанском налоговом мониторе.
    На 2016 год доходы нерезидентов облагаются налогом по прогрессивной ставке – 19% на первые 6000 € и 21% на оставшуюся сумму.

Внимание: при продаже недвижимости вы получаете 97% суммы, так как 3% от стоимости жилого объекта удерживается в счет уплаты налога на прирост капитала. Если величина налога на прирост капитала меньше удержанных государством 3%, нерезидент вправе подать заявление на возмещение разницы.

Подробнее о налогах на недвижимость читайте здесь.

Как срочно продать недвижимость в Испании: полезные рекомендации

Чтобы быстро продать недвижимость в Испании, следуйте приведенным ниже рекомендациям.

  1. Снизьте цену. Устанавливайте цену на 5-10% ниже рыночной или предложите покупателю дополнительный «бонус», например гараж, кладовку или стояночное место. С увеличением размера скидки повышаются ваши шансы быстрее найти покупателя.
  2. Заблаговременно подготовьте пакет документов. Благодаря этому вы не упустите реального покупателя и не переплатите за заказ документов по срочному тарифу.
  3. Заранее оплатите налоги и сохраните квитанции за коммунальные платежи. Это повысит уверенность покупателя в финансовой чистоте объекта.
  4. Увеличьте комиссию риэлтора. Накиньте к стандартному вознаграждению посредника 1-2% при условии продажи апартаментов в оговоренные вами сроки. Это послужит риэлтору стимулом усиленно заняться продажей вашей квартиры.

Компания La Epoca Real S.L предлагает профессиональную помощь в срочной продаже недвижимости в Испании. Для консультаций и заказа услуг воспользуйтесь формой онлайн-заявки или свяжитесь с нами по телефонам или электронной почте в разделе Контакты.

Это видео недоступно.

Очередь просмотра

Очередь

  • Удалить все
  • Отключить

YouTube Premium

3 ошибки при продаже недвижимости в Испании. Как продать недвижимость в Испании

Хотите сохраните это видео?

  • Пожаловаться

Пожаловаться на видео?

Выполните вход, чтобы сообщить о неприемлемом контенте.

Понравилось?

Не понравилось?

В этом видео мы поговорим о том, как продать недвижимость в Испании и перечислим 3 самые распространенные ошибки при продаже недвижимости.

Продажа недвижимости в Испании мало отличается от продажи недвижимости в любой другой стране. Независимо от того, в какой стране вы бы ни находились, ошибки при продаже квартиры или дома все совершают одинаковые.

Прежде, чем продать недвижимость в Испании, изучите 3 наиболее распространенные ошибки при продаже недвижимости:

Формирование стартовой стоимости исходя из информации об объектах, которые выставлены на продажу в этом регионе.
Не проводить предпродажную подготовку объекта недвижимость – убрать, проветрить, приготовить кофе перед приходом покупателей.
Не назначать ответственного за продажу.

Чтобы не повторять ошибки при продаже недвижимости в Испании, найдите агентство недвижимости в Испании и риелтора, которому вы сможете доверять.

🏠Свяжитесь с нами для консультации и подбора недвижимости – Денис Курбатов:
👉WhatsApp: http://bit.ly/2IZ35x0
👉Viber: +34 664 25 63 71
👉Email: denis@alegria-realestate.com

Задавайте ваши вопросы о жизни или недвижимости в Испании и мы ответим на них в течение 24 часов.

На самые интересные вопросы мы ответим в наших ближайших видео. Также предлагайте идеи для наших новых видеосюжетов, самые интересные из них станут темой для наших новых виодеороликов!

🏡 👏 https://alegria-realestate.com – недвижимость от 26.000€, аренда от 17€ в сутки
🏡💪 https://alegria-construcciones.com – наши новостройки, которыми мы ОЧЕНЬ гордимся! ⤴ Посмотрите сами!
🇪🇸 🎥 Подпишитесь на полезный и интересный канал об Испании в Youtube 👍 https://goo.gl/HPNPgm
🔍 https://vtorrevieje.com – первый инфорпортал Торревьехи на русском языке

Давайте дружить в социальных сетях. Каждый день мы делимся полезной и интересной информацией об Испании!

«В Испании полно русских риэлторов. Но большинство из них работает плохо»

Елена Кофейникова – россиянка, учредившая в Испании альянс “LUXINVEST”, специализирующийся на продажах испанской недвижимости для соотечественников и граждан СНГ, поделилась с RealEstate.ru ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ о том, как нашим риэлторам удается сохранить свою профессию и преуспеть в Испании. Напомним, что первый материал из этой серии был посвящен русским продавцам недвижимости в США.

Елена Кофейникова – россиянка, учредившая в Испании альянс “LUXINVEST”, специализирующийся на продажах испанской недвижимости для соотечественников и граждан СНГ, поделилась с RealEstate.ru ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ о том, как нашим риэлторам удается сохранить свою профессию и преуспеть в Испании. Напомним, что первый материал из этой серии был посвящен русским продавцам недвижимости в США.

– Расскажите, как вы пришли в бизнес недвижимости? Насколько вам помог опыт работы в России при создании бизнеса в Испании?

– До того, как переехать в Испанию, я 16 лет занималась бизнесом в Алтайском крае. Имею опыт руководства самыми различными предприятиями, в том числе, и агентством недвижимости. Оно было ориентировано на продажи зарубежной недвижимости. И в общей сложности мой опыт в этом деле 7 лет. Мы продаем недвижимость в 60-ти странах для клиентов из России и СНГ. Поэтому уже давно есть четкое понимание того, что нравится именно нашим соотечественникам, какой вариант и в какой стране выбрать – индивидуально и с учетом всех особенностей и пожеланий.

Мой российский бизнес помог мне стартовать в Испании, как финансами, так и уже наработанным опытом по организации своего дела. Кроме того, помогло знание многих стран, в том числе и европейских. Поэтому мною создана компания Альянс LUXINVEST, для которой Испания является основным регионом, хотя есть офисы и в других странах.

Как вы понимаете, все началось много лет назад. Выбирая страну для дальнейшего проживания моей семьи, я изучила множество вопросов, связанных с зарубежной недвижимостью. Затем стала давать советы многим моим знакомым, которые стали интересоваться таким же вопросами и просили меня помочь с переездом, посоветовать, какая же страна лучше и рассказать, какие существуют нюансы при покупке квартир за границей. Я начала углубляться в эту тему, поняла, что это нравится и стала заниматься этим профессионально. Я организовала компанию по продаже недвижимости и турсеть для работы по организации поездок клиентов в разные страны.

Для удобства работы и поиска объектов я создала каталог, в котором собрана вся информация обо всей недвижимости в Испании – более 50 000 объектов. Этот каталог дает возможность увидеть все предложения на рынке и реальные цены русским покупателям.

– Какие трудности возникли при выходе на рынок Испании?

– Трудностей я не увидела никаких. Кроме того, в Испании, как и в России, практически нет ограничений для того, чтобы заниматься там риэлторской деятельностью. Если же риэлтор желает стать членом профессиональной ассоциации, что не обязательно, то он должен быть совершеннолетним, он не должен быть инвалидом, иметь высшее образование либо получить официальный статус агента. Также у него не должно быть судимостей.

Впрочем, возникли сложности с подбором кадров. На рынке труда Испании очень мало профессионалов и многих сотрудников приходилось учить самой. Но хуже некомпетентности только нечистоплотностью: некоторые новички пытаются обмануть руководителя или клиента, с чем я никогда не смирюсь. При этом неважно, кого пытаются обмануть – меня, как руководителя, или моего клиента, это завершится только увольнением.

– Насколько высока конкуренция на рынке?

– Конкуренция высокая только по количеству компаний, но не по качеству предоставляемых услуг, рынок услуг крайне нестабилен. Большинство компаний не прогрессируют: не изучают развитие рынка, не занимаются сбором и увеличением предложений, расширением направлений деятельности – строительством, ремонтом, дизайном, ландшафтом.

– Насколько трудно зарегистрировать агентство в Испании и начать бизнес?

– Просто снять офис – несложно, а вот организовать встречи с огромным количеством застройщиков, продавцов и банков, заключить договоры и многое другое – это вопрос времени и настойчивого стремления. Всегда, на протяжении всего существования моей компании, было необходимо решать множество вопросов. Конечно, я сталкивалась и с новыми для себя проблемами, которых не было в российском бизнесе. Поэтому приходилось двигаться не так быстро, как хотелось бы и во все терпеливо вникать.

– Как вы оцениваете законодательную базу в Испании?

– Если бы у меня была возможность высказаться в испанском правительстве, то я бы однозначно подняла вопрос о срочном утверждении закона о выдаче вида на жительство покупателям недвижимости от 160 000 евро, так как это подняло бы статус страны, увеличило бюджет, увеличило количество рабочих мест и дало бы много других положительных моментов. Этот вопрос назрел очень давно, но похоже, решаться начал только сейчас. Иногда я не понимаю испанские власти… Но, это уклад страны, и все происходит очень медленно. В общем же, меня устраивают законы в Испании, так как тут безопасно можно жить, работать и растить детей. Меньше взяток и бюрократии, что очень важно при работе с недвижимостью.

– Как много русских риэлторов работает в Испании?

– Точно сказать сложно, но по моим наблюдениям, их огромное количество. На Коста- Бланка около 1000 компаний. Но серьезными компаниями по продаже недвижимости назвать их нельзя, как нельзя назвать врачом – лекаря-самоучку, прочитавшего книгу как лечить травами. Всегда будет угроза отравиться после такого лечения.

– Как менялся рынок недвижимости за время вашей работы? Что происходит сейчас? Какие районы наиболее популярны у покупателей из России?

– Рынок недвижимости поменялся сильно! Когда я только начала заниматься этим бизнесом, многие русские ехали покупать недвижимость в Торревьехе, так как был поток рекламы на выставках в России об этом месте, которое тогда очень сильно застраивалось, и был сделан мощный маркетинг агентствами и застройщиками. Но, существуют не менее, а даже более интересные регионы, о которых многие покупатели не знали – это север Коста-Бланка и замечательный город Бенидорм. А также множество более красивых и зеленых городов, чем на юге Коста-Бланки. Хотя цены на недвижимость в этом регионе всегда были немного повыше, но они достойны и по соотношению цена-качество не уступают, а превосходят многие предложения на юге. Поэтому многие русские покупатели стали плавно перемещаться в сторону более красивого побережья, кстати, как и я! Приехав сюда, после 7-летнего изучения всех регионов Испании, я поняла, что лучше этого места нет ничего!

Сейчас в нашем регионе популярны несколько видов недвижимости:

На первом месте по продаваемости: апартаменты в Бенидорме до 150 000 – 200 000 евро с расположением в 500 м от моря и всей инфрастуктуры.
На втором – виллы в Кальпе до 300 000 – 400 000 евро до 1 км от моря и всей инфрастуктуры.
На третьем – апартаменты в Торревьехе до 60 000 – 80 000 евро.

Покупателей с более высоким бюджетом интересует только север Коста-Бланка и такие места, как Сиерра Кортина и Ринкон де Лоикс в Бенидорме, Алтея Хилс и Маскарат в Алтее, Хавея и Кальпе. Такие клиенты всегда имеют высокие требования к приобретаемой недвижимости и она должна иметь шикарный вид на море и, или большие участки с садами. Таких продаж также достаточно много.

– Какова динамика цен сейчас?

– Квартиры стоят от 500 до 3000 евро за кв. м. Как и везде, цена зависит от множества факторов. Это город, расстояние до моря, вид на море, качество ремонта и многое другое. 6 лет назад произошло достаточно сильное понижение цен – практически на 30 – 40%. Но благодаря затянувшемуся кризису цены упали еще на 10 – 20 %! Чем и не замедлили воспользоваться наши соотечественники, вложившие свои деньги именно в эти последние года, потому что они уже точно не потеряют так, как теряли ранее купившие.

– Регулирует ли государство как-то цены на недвижимость?

– Политики по регулированию цен я не наблюдаю. Все ориентируются на спрос и предложение и это нормальный рыночный процесс. Немного сложнее стало работать с банками по открытию счетов и получению ипотеки, но все эти процессы мы, как профессионалы, проходим легко и учимся всем нововведениям и выполняем все требования банков по каждому клиенту.

ПОДРОБНОСТИ ОТ КОНКУРЕНТОВ

Валерий Калыгин, генеральный директор компании «Mat i Kati SL», которая с 2000 года работает на рынке Каталонии и специалазируется на строительстве и продажах недвижимости на Коста-Брава, рассказал RealEstate.ru о залоговой недвижимости в Испании:

– В кризис появился довольной специфический банковский продукт: банки продают жилье, которое забрали у неплательщиков. Эти объекты можно приобрести на очень выгодных условиях: их стоимость составляет как раз остаток долга, который заемщик не смог вернуть банку. Например, стоили апартаменты 170 000 евро. Но заемщик до своего дефолта смог вернуть банку только 70 000. Так вот, у нового покупателя этого объекта появляется возможность взять ипотеку и теперь только на 100 000 евро. Причем под 1,6 % годовых! Это очень дешево с учетом того, что средняя ставка по ипотеке в стране 3 – 5 %. Банк идет на такой сумасшедший дисконт, потому что плохие долги очень портят его баланс.

Впрочем, это не единственная возможность практически даром получить квартиру. Есть на рынке такая форма ипотеки: первые 20 лет ты платишь только проценты банку, а погашение тела кредита начинается потом. Это очень выгодно для людей с низким уровнем дохода, – отмечает Валерий Калыгин. – Для примера мой клиент взял 170 000 евро до 2037 года. При этом по факту он платит только 167 евро в месяц.

Впрочем, многие предпочитают покупать не готовое жилье, а строить дом. В целом цена за один метр – 700 евро. Земля покупается отдельно.

На стоимость жилья огромное влияние оказывает местоположение по отношению к морю. Первая линия моря цениться намного больше: вид на море и солнце с восхода до захода. В зимний период за счет этого можно сильно сократить расходы на отопление. Важно понимать, что не все побережья Испании одинаковые с точки зрения климата, соответственно разный уровень престижа. Северная Испания, страна Басков, Галисия ценятся несколько ниже остальных территорий, поскольку в этих районах часты проливные дожди, а океан редко бывает достаточно теплым. На мой взгляд, самое лучшая часть побережья это Коста-Брава, а именно территория от Барселоны до французской границы. Эти районы отличает хорошие пляжи, песок, отсутствие изнуряющей жары и холодного моря как это происходит в Андалусии из-за холодного течения.

Большинство наших соотечественников предпочитают Барселону, поскольку там доступное образование для детей, медицина, полно достопримечательностей и разветвленная сеть магазинов. А для летнего отдыха выбирают Ллорет Де Мар. Это в 78 км от Барселоны. Это первый город, где жилой массив не отделяется от пляжей электричкой. Любители зимних видов спорта выбирают Андорру. В пользу Андорры и близость аэропорта.

Как купить недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании – это процесс, который можно разбить на несколько этапов, и о них мы расскажем в этой статье. Но, прежде всего, ответим на главный вопрос, который волнует всех покупателей испанской недвижимости – нужно ли заплатить что-то сверх стоимости объекта? Да, нужно – это расходы на приобретение недвижимости, которые установлены на законодательном уровне и едины для всех.

Итак, какие же есть сопутсвующие расходы:

Главные условия покупки недвижимости в Испании – ваше желание и наличие необходимых средств. Иностранцы никак не ущемлены в этом вопросе, им просто приходится оформлять больше документов: получать идентификационный номер, открывать счет в испанском банке и т. д. Процедура покупки квартиры в Испании не отличается от процедуры приобретения дома (как это происходит, например, в Финляндии). Весь процесс происходит в 4 шага:

  • подбор подходящих вариантов
  • поездка в Испанию на их осмотр
  • резервирование объекта
  • получение номера иностранца
  • открытие счета в банке
  • проверка юридического статуса недвижимости
  • подписание предварительного договора
  • при необходимости – получение ипотеки
  • подписание договора
  • уплата налогов
  • регистрация права собственности
  • получение годовой мультивизы или ВНЖ
  • оформление или переоформление договоров на обслуживание жилья
  • регулярная оплата коммунальных услуг
  • сдача жилья в аренду (при необходимости)

Многие россияне интересуются, как купить квартиру в Испании в ипотеку. На самом деле сегодня испанские банки готовы предоставить 50-60% от стоимости жилья на срок от 10 до 30 лет под 3,2-4% годовых. Таким образом, первый взнос составит около половины суммы или меньше. Оформление ипотеки связано с необходимостью предоставления различных документов о доходах, такие как справка с работы, налоговая декларация, выписки с банковского счета, документов о владении недвижимостью или акциями. Стоит помнить, что по общеевропейскому правилу выплаты по ипотеке не могут превышать 30% дохода. Иными словами, необходимо зарабатывать в 3 раза больше, чем составляет ежемесячный платеж.

Процесс оформления кредита занимает до одного месяца. Издержки заемщика выражаются в комиссии банка в размере 1–2 % и гербовом сборе в размере 0,1-2% от суммы кредита. Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (200-500 евро) и ее страхование (200-300 евро в год для объекта средней ценовой категории).

В течение 30 дней после совершения сделки необходимо оплатить налоги и направить бумаги на регистрацию права на недвижимость. К налогам относятся:

1) НДС и гербовый сбор при покупке жилья на первичном рынке (10% + 0,5-1,5%) либо налог на передачу права собственности при покупке жилья на вторичном рынке (6-10%)

2) Регистрационные расходы (0,02-0,175%)

Формально процесс покупки недвижимости в Испании заканчивается в момент подписания договора, но на практике это не так. Например, обращаться за годовой мультивизой следует только после регистрации права собственности. Дело в том, что в наборе документов (помимо всех стандартных требований для туристических виз) присутствуют: копия договора купли-продажи и выписка из реестра недвижимости. В последней, разумеется, должно стоять ваше имя, что возможно только после регистрации права собственности. Обладая недвижимостью в Испании, вы можете не только отдыхать в ней сами, но и выписывать приглашения друзьям и родственникам.

В дальнейшем средства с вашего испанского счета будут регулярно списываться в счет оплаты эксплуатационных услуг. Они включают в себя ежегодные налоги, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные платежи (за воду, электричество, газ). Для небольшой квартиры затраты по этой строке расходов начинаются от 1000 евро в год.

Владелец недвижимости может сдать ее в аренду – как на долгосрочной, так и на краткосрочной основе. Для этого необходимо встать на учет в Министерстве туризма и уплачивать ежегодный налог в размере 24% от арендной платы. Арендную плату диктует только экономика, она устанавливается по соглашению сторон и не регламентируется государством.

Приобретение недвижимости в Испании для сдачи в долгосрочную аренду – не самая популярная модель поведения. Всё же россияне предпочитают отдыхать в своих испанских квартирах самостоятельно. Кроме того, долгосрочная аренда заключается сразу на год, а затем арендатор имеет право ежегодной пролонгации, и без уважительных причин отказать ему в этом нельзя.

Источники:
http://www.abcspain.ru/articles/kak_prodat_nedvizhimost_v_ispanii_bystro_chast_vtoraya_/
http://zagranportal.ru/ispanija/nedvizhimostn-ispanija/prodat-nedvizhimost-v-ispanii.html
http://realtysp.com/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B2-%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B8/
http://www.youtube.com/watch?v=amnVbya2L8o
http://www.realestate.ru/usefuls/v-ispanii-polno-russkih-rieltorov-no-boljshinstvo-iz-nih-rabotaet-ploho-95/
http://estate-spain.com/info/process-pokupki-kak-kupit-nedvizhimost-v-ispanii
http://catalunyamia.ru/info/house_spain

Ссылка на основную публикацию