Покупка земли в Испании: особенности, цены, оформление

Содержание

Покупка земли в Испании: особенности, цены, оформление

Испания – одна из самых лучших стран для инвесторов в недвижимость. Ее жилье пользуется популярностью, а сами покупатели выбирают как дома, так и квартиры или виллы на побережье. Но многих также интересует земля в Испании. Можно ли ее купить и какие условия?

Кто может купить?

Любой может обзавестись лакомым кусочком испанской земли. При этом не обязательно жить в Испании или быть ее гражданином. Более того – условия покупки, независимо от того, иностранец вы или нет, одинаковые.

Процедура покупки участков для иностранцев была упрощена еще во времена кризиса. И она принесла свои результаты – страна стала получать хорошую прибыль от зарубежных инвесторов и продолжает делать это даже сейчас.

Стоит ли покупать?

Хотя многие больше нацелены на квартиры и дома, земля также является довольно хорошим вложением. С ней вы можете делать все, что захотите – строить дома, обрабатывать и многое другое, что позволено законодательством.

Испанская земля разделяется на 3 типа:

  • Городская, которая имеет подведенные коммуникации. Она предназначена в основном для строительства.
  • Урбанизированная, которая может не иметь коммуникаций, но на ней можно строить дома. Ей довольно легко можно присвоить статус городской.
  • Сельскохозяйственная, которая используется для возделывания и выращивания различных культур. На ней можно построить маленькие домики, но в любом случае владельцу обязательно нужно ее возделывать. Дать ей статус городской очень сложно.

Если вы планируете приобрести участок для коммерческой деятельности, важно уточнить, возможно ли это на выбранном участке.

Законодательные особенности покупки

При покупке вы обязательно платите налог, который зависит от кадастрового номера, статуса продавца, налога местного казначейства. При покупке у физлица выплачивается налог на передачу собственности (6-10%).

При покупке у юрлица придется заплатить больше:

  • НДС в размере 21%;
  • IAJD – составляет от 1%.

Следует помнить, что в Испании действуют такие законодательные нормы:

  • Условия покупки для местных жителей и иностранцев являются равными;
  • Участки на побережье (до 150 м от моря) не продаются;
  • Жилье можно возводить лишь на предназначенных для этого землях.

Как купить землю?

Если вы планируете приобрести участок в Испании, важно помнить о следующих шагах:

  • Определитесь с целью покупки, чтобы выбрать правильный по назначению участок;
  • Подберите интересующие регионы;
  • Выберите хорошее агентство недвижимости и изучите предлагаемые варианты;
  • Своими глазами посмотрите на участок, для чего нужно посетить в Испанию;
  • Пересмотрите юридическую историю земли – нет ли долгов и другого;
  • Откройте счет в банке Испании и запросите индивидуальный номер иностранца;
  • Пропишите договор на приобретение участка у нотариуса, а также подпишите его;
  • Заплатите все необходимые налоги и сборы, а также зарегистрируйте приобретенный участок.

Эта краткая инструкция поможет вам правильно приобрести землю в хорошем регионе и с требуемым целевым назначением. Благодаря этому вы сможете обосноваться в Испании и использовать свой приобретенный участок для определенных целей.

Статья подготовлена специалистами агентства недвижимости Cadespa.

Земельный участок в Испании – оптимальное решение для постройки дома своей мечты


Существует категория покупателей недвижимости, которые отказываются от приобретения готового жилья на вторичном рынке и решают купить землю в Испании, чтобы самостоятельно построить дом своей мечты. Причины такого выбора очевидны – возведение частного дома с нуля позволяет создать желаемый дизайн меньшими усилиями, чем при перепланировке готового строения. Однако в связи с приобретением земельных участков под застройку возникает ряд логичных вопросов:

  • Накладывает ли испанское законодательство ограничения на покупку земли иностранцами?
  • Какова процедура приобретения земли и какие налоги придется заплатить?

Продажа земельных участков: тонкости испанского законодательства

В отличие от Болгарии и ряда других стран, испанское законодательство разрешает покупку земли на равных условиях как резидентами, так и нерезидентами страны. Однако некоторые ограничения все же имеются:

  • Покупка земельного участка у моря в пределах 150-метровой прибрежной полосы запрещена, так как эта земля, согласно «Закону о берегах», находится в собственности у государства.
  • Возведение жилых зданий разрешается только на земельных участках, специально предназначенных под застройку.

Все земельные участки в испанском кадастре делятся по целевому назначению на следующие три группы.

1. Городские земли – предназначены под застройку и имеют необходимые коммуникации для капитального строительства (водопровод, канализация, электричество). Участки этой группы расположены в черте города.

2. Урбанизированные земли – земельные участки, предназначенные для капитального строительства. В отличие от городских участков, урбанизированные земли располагаются не только в черте города, но и в пригородах, селах.

3. Сельскохозяйственные угодья – земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур или выпаса скота. К этой категории относятся заповедные зоны, парки и скверы. Возведение капитальных зданий на сельскохозяйственных угодьях в Испании запрещено.

Хотя на участках городского и урбанизированного типа разрешается возведение домов, перед началом работ нужно получить разрешение на строительство в муниципальной администрации по месту регистрации участка. Разрешение выдается на основании готового проекта строения при соблюдении требований городских властей.

Важно: чтобы избежать проблем с возведением капитальных зданий, перед покупкой земельного участка ознакомьтесь с его назначением и ограничениями на строительство.

Налоги на покупку земли в Испании

Покупка земельного участка в Испании с проектной документацией на строительство дома облагается НДС по ставке от 8% до 12% в зависимости от региона страны. Если участок приобретается без готового проекта на строительство и возведение объекта не планируется в течение года, размер НДС на землю составляет 18%–21%.

О процедуре приобретения земельного участка

Схема оформления земли в собственность ничем не отличается от процедуры покупки недвижимости в Испании. Для оформления сделки покупателю понадобится действующий заграничный паспорт, на основании которого в отделении полиции выдается индивидуальный номер иностранца NIE. Все расчеты с продавцом и государством осуществляются со счета в испанском банке, который нужно открыть заранее.

Вначале оформляется предварительный договор с внесением покупателем задатка. Оформление основного договора происходит в нотариальной конторе в присутствии участников сделки или их законных представителей. На заключительном этапе заверенная нотариусом купчая регистрируется в государственном Регистре недвижимого имущества Registro de Propiedad и оплачиваются все налоги и сборы.

Покупка земельных участков Испании через агентство La Época Real

Компания La Época Real поможет вам купить землю на побережьях Коста Брава, Коста Бланка, Коста-дель-Соль, в Барселоне или другом регионе Испании. Мы поможем вам выбрать место, оптимальное для строительства дома вашей мечты.

Покупка земли в Испании: особенности, цены, оформление

Приобретение земельного участка в Испанском королевстве привлекает преимущественно ту категорию инвесторов, которая желает построить уютный дом или виллу если не на побережье, то где-то в доступном к нему месте. Но все ли иностранные граждане могут приобрести участок в Испании? И где найти продавца земли? Попробуем ответить на эти вопросы и разобраться в том, как купить землю в Испании.

Что говорит по этому поводу законодательство

В отличие от ряда других государств, испанское законодательство не запрещает покупку земли иностранными гражданами. Причем сделать это они могут на тех же условиях, что и резиденты. Однако есть некоторые нюансы:

  • земельный участок должен находиться не ближе, чем в 150 метрах от берега моря, поскольку вся прибрежная территория принадлежит королевству. Поэтому, выбирая надел, скажем, в Коста-дель-Соль или Коста-Брава, убедитесь в том, что обозначенное расстояние соблюдено;
  • строительство домов возможно только на тех участках, которые предназначены под застройку.

Продажа земли в Испании регулируется следующими документами:

  • королевским указом 7/2015 от 30.10, в котором говорится о земле, принадлежащей городам;
  • законом, касающимся инвесторов, их интернационализации (14/2013 от 27 сентября);
  • статьей №132 Конституции, в которой говорится о том, что прибрежная полоса является собственностью Испании и продаже не подлежит;
  • законом от 28 июля №22/1988, регулирующим статус береговой линии.

Какие виды участков есть в Испании

Карту разбивки территорий по целевому назначению можно получить в муниципалитете того региона, в котором планируется покупка. По данному признаку все земли в стране можно разделить на три категории:

  1. Suelo Urbano – городские земли. Они предназначены для застройки и уже, как правило, содержат подводку основных коммуникаций: электричества, воды и канализации. Расположены участки в пределах населенных пунктов.
  2. Suelo Urbanizable – урбанизированные земли. Основное назначение – капитальное строительство. Местом их расположения являются не только пределы города, но и прилегающие к нему территории сел. Если такой участок внесен в городской план, его можно перевести в категорию городских, получив для этого согласование в муниципальном отделе архитектуры.
  3. Suelo Rustico – участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, или территории, которые наделены археологической или исторической ценностью. Возведение каких-либо сооружений на них запрещено. Перевести надел в «городской» также не представляется возможным, пока не будет принят новый генеральный план. Строительство одного здания разрешено только фермеру, который занимается обработкой данного участка земли. Исторически и археологически значимые земли вообще закрыты для любых построек.

Поэтому прежде чем покупать тот или иной участок, следует выяснить, для чего он предназначен.

Сколько стоит земельный участок в Испании

Намереваясь приобрести земельный участок в Хавеа или пригороде Барселоны, следует понимать порядок цен на те или иные угодья. Дело в том, что одинаковые по размерам наделы могут существенно отличаться по стоимости.

Разница в ценовой политике обусловлена несколькими факторами:

  • удаленностью от береговой линии. Чем дальше земля находится от побережья, тем дешевле она обойдется;
  • равнинностью. Испания – страна с горным рельефом. Это означает, что найти ровное место под застройку задача не из простых. Если оно найдется, стоить оно будет в несколько раз дороже, чем такой же участок в скалистой местности;
  • наличием построек на территории. Если на земле уже стоит дом или вилла, соответственно в стоимости будут учтены и они. Имеет значение также и функциональное предназначение недвижимости – коммерческая или жилая;
  • местом расположения земельного надела. Земля в Мурсии, Каталонии, Михасе и Мадриде имеет разную удаленность от побережья. Имеет значение также и статус самого города. Например, купить участок в Мадриде будет недешевым мероприятием, учитывая то, что это столица. То же самое касается и каталонской столицы Барселоны – обосноваться в ее пригороде потребует немалого бюджета.

В таблице приведена ориентировочная стоимость участков в разных регионах страны:

Регион Площадь в квадратных метрах Цена в евро
Коста-Бланка 3654 (под строительство комплекса или апартаментов) 2 200 000
Коста-Брава 40 66 000
Каталония
(30 км от Барселоны)
6000 1 500 000
Канарские острова (Тенерифе) 187 (на территории имеется поместье) 610 000
Коста-Дорада 461 (с видом побережье) 130 000
Андалусия 155 000 5 425 000
Валенсия 1169 190 000

Какие расходы предстоят при оформлении сделки

Общая стоимость земельного надела не ограничивается только суммой, которая будет указана в договоре. Если уровень владения испанским языком у покупателя слишком низкий, придется воспользоваться помощью переводчика. Его услуги оплачиваются дополнительно.

Еще один человек, без которого не обойдется сделка, это нотариус. В большинстве случае он же является и государственным регистратором, которому предстоит внести факт вступления в право собственности в реестр недвижимости. Величина расходов на услуги этих лиц будет зависеть от стоимости объекта.

Все платежи, включая нотариальную и государственную регистрацию, обычно не превышают 1000 евро.

Не лишним будет и помощник в лице юриста. Этот человек возьмет на себя полное сопровождение сделки, проверку статуса и разрешительной документации на участок. Если предстоит покупка через фирму-посредника, эта услуга чаще всего бывает включена в обслуживание. Но тогда будьте готовы оплатить комиссионные. Многие компании берут от 20 до 50 % от суммы договора.

Какие налоги предстоит уплатить

Выбрав земельный участок на берегу моря или в любой другой части страны и проверив все его важные характеристики, можно переходить к расчету налоговых выплат. Их величина полностью обусловлена кадастровой стоимостью надела.

Итак, к чему нужно быть готовым:

  • если продавец – юридическое лицо. В этом случае придется оплатить 21 % НДС, поскольку речь идет о покупке актива компании. К нему нужно добавить IAJD – налоговую выплату в казначейство. Ее размер составляет порядка 1 %. Данный показатель в разных регионах может отличаться. К примеру, в Каталонии он составляет 1,5 %;
  • продавец – частное лицо. В данном случае вместо НДС и IAJD уплачивается пошлина за передачу права владения землей – так называемый ITP. Размер выплаты также зависит от области. Показатель колеблется от 6 до 10 %. Скажем, в Каталонии – это 10 %, а вот в Мадриде только 7 %. Соответственно размер налога можно узнать в том регионе, где расположен участок и где будет заключаться сделка.

Следует иметь в виду, что если в течение ближайшего года на участке начнется строительство, стоимость объекта увеличится на 8 %.

Нужно помнить и о том, что в Испании запрещена вырубка леса, даже если он расположен на вашем индивидуальном наделе.

Чтобы избежать крупного штрафа, данные действия необходимо согласовывать с городской администрацией.

Как проходит процедура покупки

После того как вы определились с участком, нужно запросить на него следующие документы:

  1. Выписку из Реестра прав собственности, чтобы получить информацию о владельцах. Например, если объект является наследством сразу нескольких лиц, сроки оформления сделки могут значительно увеличиться.
  2. Информацию о наличии или отсутствии долговых обязательств (например, ипотеки).
  3. Подтверждение уплаты муниципальных налогов.
  4. Кадастровый номер и регистрацию.
  5. Информацию о назначении земли.
  6. Сведения о возможных ограничениях на строительство или об отчуждении, если участок расположен рядом с дорогой или лесной полосой.
  7. Наличие сервитутов на землю. К примеру, вы вступили в право собственности, но оказалось, что эта территория всегда было местом прогона коров и местные жители просят оставить его таковым, или через этот участок решили проложить газопровод.
  8. Топографию земельного надела.

Если постройка дома все же планируется, перед покупкой важно проконсультироваться с архитектором. Дело в том, что в Испании существуют нормы, затрагивающие вопросы этажности зданий, декоративных элементов, цвета стен снаружи, кровельных материалов и даже заборов.

Если повезет купить участок недорого, необходимо понимать, какими должны быть параметры будущего объекта, есть ли ограничения на высоту постройки на данной территории.

Большое значение имеют коммуникации. Если их придется подводить, это сулит серьезные расходы.

Для заключения сделки покупателю понадобится:

  1. Паспорт.
  2. Счет в одном из испанских банков.
  3. Идентификационный номер иностранного гражданина (NIE), который выдается в полицейском отделении на основании заграничного паспорта.

Открытием счета нужно озаботиться заранее, поскольку испанцы не склонны совершать сделки за наличный расчет.

На первом этапе подписывается предварительный контракт и вносится задаток. Основной договор заключается в присутствии нотариуса и участников сделки. После этого осуществляется перерегистрация участка в Реестре и уплачиваются все пошлины.

В заключение

Стать собственником земли в Испанском королевстве можно на тех же условиях, которые действуют при покупке недвижимости. Иностранцы в этом вопросе пользуются равными правами с резидентами. Основное, что следует учитывать, это статус земельного надела, поскольку все участки в стране имеют разное предназначение, и возможность строительства на них не всегда предусмотрена. Цены на землю зависят от региона, рельефа, площади и удаленности от моря. Причем в окончательную смету расходов нужно включить также налоги и услуги нотариуса и юриста.

Участки земли на продажу в Испании: Видео


Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

  • Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
  • Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
  • Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
  • Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

  • Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
  • При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
  • При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
  • Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
  • При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

  1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
  2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
  3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
  4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
  5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Можно ли купить землю в Испании – все о покупке земельных участков

Уже довольно долгое время Испания считается одним из самых популярных направлений для российских инвесторов, предпочитающих вкладывать финансовые средства в недвижимость за рубежом. Спросом у россиян, инвестирующих в испанское жилье, пользуются как небольшие квартиры в курортных районах и поселках, так и частные дома в деревнях и пригородах мегаполисов, а также роскошные апартаменты и пентхаусы в разных населенных пунктах. Тема покупки домов и квартир широко освещена, а вот с испанской землей дело обстоит несколько иначе.

Можно ли купить землю в Испании, не будучи резидентом этой страны, и какие есть ограничения? На эти и другие вопросы, касающиеся покупки в Испании земельных участков, мы ответим в данной статье.

Земля в Испании – не только для своих

Спешим сразу ответить на главный вопрос. Купить землю в Испании может любой желающий. Быть для этого резидентом нет никакой необходимости. Более того, условия для испанцев и инвесторов из других стран мира совершенно одинаковы.

Во времена кризиса, сейчас уже завершившегося, но довольно длительного и принесшего экономике страны серьезные убытки, решение упростить для иностранцев процедуру покупки любой недвижимости, в том числе земли, стало одной из удачных мер для поддержки экономики страны. И теперь для тех, кто хочет вложить деньги в испанское жилье или землю – самые демократичные условия во всей Европе.

Земля в Испании – зачем?

Для чего покупать земельный участок, часто являющийся ничем иным как просто кусочком природного ландшафта, когда можно приобрести уже готовый дом или виллу? Здесь работают те же правила, что и в любом другом уголке мира: сделать с ним можно все, что заблагорассудится. Можно построить дом по собственным чертежам, реализовать любой нестандартный проект, что обойдется в разы дешевле перепланировки уже готового дома. Но все это в рамках законодательства, конечно. Кстати, об этом.

Земля в Испании делится на 3 типа:

  1. Городская (Suelo Urbano) – все коммуникации (электричество, вода, канализация и др.) уже подведены. Это может быть земля не только в городской черте, но и в поселках, деревнях. Строить дом здесь можно и нужно.
  2. Урбанизированная (Suelo Urbanizable) – предназначена обычно для капитального строительства, свет и вода могут быть не подведены, но после получения всех разрешений коммуникации можно сделать и перевести землю в статус городской.
  3. Сельскохозяйственная (Suelo Rustico) – предназначена для выращивания сельскохозяйственных культур, капитальное строительство возможно, но не является целевым назначением. На таких землях строят дома, которые называются «финка», обычно их площадь не может составлять более 100 квадратных метров, но бывают исключения. В любом случае, дом – это скорее дополнение, чем основной объект, которым является возделываемая земля. Причем, возделывание – обязанность для владельца, купившего такую землю. Заниматься выращиванием культур обязательно. Перевести такую землю в статус городской практически невозможно.

Кстати, если вы хотите купить землю для строительства кафе или гостиницы, то нужно заранее уточнить, есть ли такая возможность для выбранного участка. В муниципальных органах есть планы территории с зонами, подходящими для ведения той или иной деятельности (как и у нас в России). В одном месте может быть разрешена организация бизнеса и можно открыть свою гостиницу, ресторан или кафе, а в ста метрах от этого участка – уже запрещено. Все зависит от функциональной зоны, в которой находится земля. Уточнять это следует в обязательном порядке, чтобы не столкнуться с неприятностями.

Покупка испанской земли – законодательство и налоги

Сумма налоговых выплат при покупке земельного участка – величина, зависящая от ряда факторов: кадастровой стоимости земли, статуса продавца (юридическое или физическое лицо), размера налога в казначейство (IAJD), который отличается в разных автономных сообществах.

Если участок приобретается у физического лица, то оплатить нужно только налог на передачу собственности (ITP), сумма которого варьируется в разных автономиях от 6 до 10% от стоимости участка. Так, в Мадриде нужно будет заплатить 7%, а в Каталонии – 10% сверху от указываемой в документации суммы, передающейся покупателем продавцу за приобретаемую землю.

Если же земля покупается у юридического лица, то платежей будет больше:

  • НДС – составит 21%;
  • Налог IAJD в казначейство – от 1% (так, в Каталонии он составляет 1,5% от цены участка).

Таким образом, покупая землю у частного лица, инвестор дополнительно оплачивает 6-10% налога, если же продавец – лицо юридическое, то налоговые расходы составят от 22% от стоимости участка.

Другие законы Испании, касающиеся операций с землей, предписывают следующее:

  • Равные условия покупки земли для резидентов и нерезидентов;
  • Запрет покупки земельных участков, находящихся на удалении менее 150 метров от кромки моря (эти земли государство оставляет в своей собственности), в некоторых регионах это не 150, а 100 метров;
  • Жилые здания можно строить только на тех земельных участках, на которых это разрешено.

Вот и все ограничения. Их совсем немного, законодательство Испании и тут можно назвать весьма доброжелательным к иностранцам.

Порядок покупки земли в Испании

Чтобы купить землю в пригороде Барселоны или любом другом регионе, следует совершить ряд последовательных шагов. Алгоритм действий практически ничем не отличается от тех шагов, которые нужно предпринять для покупки готового дома или квартиры.

  • Определите, для каких целей будете приобретать землю (заранее продумайте, захотите ли вы в будущем организовать свой бизнес – кафе, хостел, отель, бар, ресторан, галерею и т. д.);
  • Выберите понравившиеся регионы страны;
  • Найдите надежное агентство недвижимости, изучите предложения;
  • Отправьтесь в Испанию, очно ознакомьтесь со всеми предложенными вариантами земельных участков;
  • Проверьте юридическую чистоту земли – отсутствие обременений, долгов и т. д. (надежные агентства не предлагают таких вариантов);
  • Во время поездки оформите NIE (индивидуальный номер иностранца), откройте счет в банке;
  • Определившись с выбором, составьте договор у нотариуса;
  • Зарегистрируйте купленный участок в реестре, оплатите налоги и сборы.

Наше агентство недвижимости помогает на всех этапах покупки земельных участков в Испании. Специалисты помогут сориентироваться и грамотно расставить приоритеты, организовать покупку правильно и с комфортом. Земля в солнечной, изобильной и радушной Испании ждет вас!

Покупка земли в Испании. Налог на землю в Испании

Поделитесь статьей

Покупка земли в плане процедуры и оформления сделки мало чем отличается от других видов недвижимости в Испании. Как и любая сделка с недвижимым имуществом, купля-продажа земельного участка в Испании оформляется в нотариальном порядке с последующей регистрацией в Реестре собственности.

Типы земельных участков в Испании

По своему градостроительному назначению земельные участки в Испании традиционно делятся на три типа. Одновременно каждый участок обладает индивидуальными характеристиками, такими как: коэффициент разрешенной застройки, разрешенное использование, выравнивание, этажность и т.д.

Типы земельных участков в Испании:

  • suelo urbano;
  • suelo urbanizable;
  • suelo no urbanizable.

Suelo urbano – земля городского назначения. Такой участок должен иметь подъездную дорогу (или несколько дорог), должен быть подключен к системе водоснабжения, электроснабжения и канализации. Как правило, такие участки расположены в городской черте, включены в градостроительный план и готовы к немедленному началу строительства. При покупке земли городского назначения в Испании важно выяснить, к какой категории она относится: consolidado или no consolidado. На консолидированных участках земель городского назначения собственники вправе в любой момент по собственной инициативе начать строительство (конечно, получив предварительно лицензию и утвердив проект). С неконсолидированными участками дело обстоит намного сложнее. Они, как правило, расположены в тех районах города, которым требуется дополнительная инфраструктура или обновление: строительство новых дорог, улиц, парковых зон, площадей и т.п.

В целях строительства такой инфраструктуры владелец неконсолидированного земельного участка обязан бесплатно передать муниципалитету примерно 10% площади. Также неконсолидированный участок может потребовать разработки и утверждения дополнительных проектов, которые позволили бы начать строительство.

Suelo urbanizable – земельный участок, еще не прошедший согласование и не имеющий действующего разрешения под застройку. Такие участки, как правило, находятся в городской черте и подходят для жилого строительства, но требуют предварительного представления и утверждения плана застройки. Нередко к таким участкам предъявляются особые требования по соблюдению мер защиты окружающей среды.

Suelo no urbanizable (rústico) – земли сельскохозяйственного назначения, природоохранные зоны, рудники, или земли, представляющие особый интерес: исторический, археологический, культурный и т.п. Т.е. это земельные участки, не предназначенные под массовую жилую застройку. Тем не менее, на некоторых земельных участках может быть разрешено строительство дома для одной семьи.

Речь идет, например, о животноводческих фермах, о сельскохозяйственных и охотничьих угодьях. В любом случае, площадь и тип постройки жестко регламентируются. Перевести земельный участок rústico в категорию земель городского назначения практически невозможно. К предложениям, обещающим быстро и без труда внести изменения в кадастр и получить разрешение на строительство жилой недвижимости, следует относиться очень осторожно. При покупке такого участка рекомендуем обратиться к опытному юристу. В компании “Estate Barcelona” вы можете получить квалифицированную помощь по покупке земли в Испании.

Покупка земли в Испании: налоги и расходы

При совершении сделки купли-продажи земельного участка на продавца ложится обязанность по уплате налога на прирост стоимости земель – Plusvalía, но лишь в том случае, если участок относится к типу suelo urbano, либо имеет особые характеристики. Продажа suelo rústico указанным налогом не облагается.

Все прочие налоги и расходы ложатся на сторону покупателя:

  • НДС (IVA) или налог на передачу собственности (ITP),
  • гонорар нотариуса,
  • госпошлина за регистрацию права собственности в Реестре.

Выбор налога на землю в Испании зависит от статуса продавца:

  • если продавец является юридическим лицом, т.е. осуществляется продажа актива, покупатель должен будет заплатить IVA по ставке 21%;
  • если продавец является физическим лицом, т.е. продается частная собственность, покупатель должен будет заплатить ITP по ставке, действующей на территории конкретной автономии.

В том случае, если сделка облагается НДС, покупателю придется также налог на документированные юридические действия – Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Ставка налога устанавливается на региональном уровне, в Каталонии она на сегодняшний день составляет 1,5%.

Подробнее о том, какие налоги существуют в Испании вы можете прочитать в нашей статье “Налоги в Испании: памятка для иностранцев”.

Сумма расходов на нотариуса и Реестр собственности зависит от стоимости объекта, указываемой в купчей. При заявленной цене сделки в €100 000 гонорар нотариуса составит около €350, а пошлина за регистрацию права собственности – около €170. Оформление ипотечного кредита повлечет для покупателя дополнительные расходы, сумма которых будет зависеть от объема финансирования. Подробнее об Ипотеке в Испании читайте здесь.

Возможные проблемы при покупке земли в Испании

Готовясь к сделке, необходимо проверить земельный участок в Испании на предмет наличия обременений. Самым простым способом проверки является запросить в Реестре собственности выписку – Nota Simple Informativa. Выписка носит справочный характер, является публичным документом, поэтому получить ее может абсолютно любой человек. Все существующие обременения в виде ипотеки, эмбарго, задолженности по налогам будут отражены в соответствующем разделе. Также в выписке будут указаны все собственники объекта и их доли.

Еще одним видом задолженности может выступать сумма, зарезервированная муниципалитетом под свои градостроительные нужды в соответствии с генеральным планом города: строительство коммуникаций, оборудование уличного освещения, асфальтирование дорог и тротуаров и т.д. Задолженность может быть оформлена в виде банковского аваля. В обязательном порядке необходимо получить консультацию в градостроительном департаменте мэрии на предмет того, не включен ли земельный участок в какой-либо дополнительный план модернизации или реурбанизации. При покупке земельного участка в нашей компании это сделают специалисты “Estate Barcelona”.

Следующим этапом проверки является анализ сервитутов. Например, под участком земли в Испании могут быть проложены трубы, принадлежащие муниципальной сети, которые собственник участка не вправе трогать. Если план строительства предполагает оборудование бассейна в месте прокладки труб, у нового владельца могут возникнуть серьезные проблемы.

И, наконец, необходимо проанализировать земельный участок на предмет наличия или возможности получения строительной лицензии. В продаже имеется немало проблемных участков земли в Испании с очень привлекательными ценами, но без лицензий и с весьма туманными перспективами их получения. Речь идет об участках, не включенных в утвержденные городские планы, либо не подключенных к городским коммуникациям, либо нарушающих какие-либо директивы и имеющие запрет на строительство.

Налог на землю в Испании

Покупка земли в Испании, как и другой недвижимости, ежегодно облагаются налогом на недвижимое имущество – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Это муниципальный налог, который обязаны уплачивать все собственники, независимо от своего статуса: юридические лица, физические лица, фискальные резиденты и нерезиденты Испании.

Налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта по ставке, действующей в конкретном муниципалитете:

  • от 0,30 до 0,90% для земель сельскохозяйственного назначения;
  • от 0,40 до 1,10% для земель городского назначения.

Плательщиком налога является тот, кто в Реестре собственности числился собственником объекта по состоянию на 1 января отчетного года.

Сегодня многие владельцы испытывают трудности с корректным начислением налога. Причиной проблем является неверная классификация участков в кадастре. Земли в Испании, которые де-факто являются землями сельхозназначения и не имеют никакой застройки, учтены в кадастре в качестве земель городского назначения со всеми вытекающими последствиями в виде завышенного налога. Подобные конфликты решаются (не всегда успешно) в административном или судебном порядке.

За подробной консультацией по покупке земли в Испании, а также подбором участка, обращайтесь по телефонам нашей компании. Ознакомиться с услугами для инвесторов в Испании вы можете на этой странице.

Подобрать коммерческую недвижимость в Испании для инвестиций вы можете здесь.

Как купить землю в Испании?

Приобретение земельного участка – один из самых выгодных вариантов покупки недвижимости в Испании. Возможно, вы активный человек и хотите попробовать свои силы в строительстве дома или нежилого здания на собственной земле, либо желаете вложить средства в перспективный проект. В любом случае это будет инвестиция в стабильную экономику развитой страны, одной из ведущих в Европейском союзе. Из нашей статьи вы узнаете, насколько сложно купить землю в Испании иностранцам, какие действуют налоги при покупке и каковы особенности земельного законодательства в стране.

Категории земель в Испании

Карты ландшафтной разбивки территории по предназначению (Plan Urbanistico) можно запросить для ознакомления в муниципалитете каждой автономии. Здесь принято деление земель по нескольким категориям.

  • Городские земли (Suelo Urbano) – земля под застройку, как правило, со всеми необходимыми для будущего строительства системами коммуникаций: вода, электричество, канализация. Если вы намерены купить земельный участок для строительства дома, читайте, как лучше это сделать, в статье «Сколько стоит построить свой дом в Испании?».
  • Земли с возможностью перевода под застройку (Suelo Urbanizable) – такой участок, если он внесен в генеральный план (Plan Parcial), при наличии проекта, согласованного с отделом архитектуры (Proyecto de Urbanizaciòn), возможно перевести в категорию городской земли. Осуществление застройки возможно только после внесения участка в кадастр в виде Suelo Urbano, до этого момента строить не разрешено.
  • Земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую и историческую ценность (Suelo no urbanizable или Rùstico) – строительство жилых или других зданий на такой земле запрещается, и участок не подлежит переводу в urbanizable до принятия нового генерального плана или согласно мораторию на перевод на десятки лет. Построить один дом для жизни на таких участках имеет право только фермер, использующий их для сельскохозяйственных работ. Если земля является окончательно отнесенной к исторически или археологически ценной, перевод ее в urbanizable невозможен.

Что нужно знать при выборе земельного участка

Просмотрев варианты земельных наделов, запросите следующие документы и данные:

  • Извлечение из регистра собственности (Registro de la Propiedad) сведений о владельцах участка. Если продается участок, оставшийся по наследству нескольким собственникам, это может существенно продлить сроки оформления надела.
  • Наличие/отсутствие отягощений в виде долговых обязательств (например, ипотеки, которая при продаже переходит к новому владельцу).
  • Подтверждение, что выплачены полагающиеся муниципальные налоги на участок.
  • Регистрацию и кадастровый номер.
  • Сведения о назначении земельного надела. Документ может быть предназначен как для жилого строения, так и для нежилого, например, для строительства магазина. В этом случае строить индивидуальный жилой дом на участке нельзя.
  • Информацию об ограничениях или возможном отчуждении участка в случае расположения земли на границе с лесной зоной или дорогой.
  • Право проезда – сервитут на землю, который обязательно указывается в правовых документах, иначе он не имеет юридической силы.
  • Топографию участка нужно заказать у специалистов.

  • При покупке участка на первой линии от моря вы должны учесть, что в соответствии с законом La Ley de las Costas определена граница в 100 метров от береговой линии, ближе которой строительство любого назначения запрещается.
  • Вырубка деревьев, даже на собственном участке, грозит крупным штрафом. Работы по вырубке должны быть согласованы в экологической службе городской управы. Часто деревья просто пересаживают в другое место в границах участка.
  • Стоимость участка возрастет на 8% (дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт), если вы не начнете стройку на участке в течение года после покупки.

Учет строительных норм и правил

Автономии Королевства имеют собственные строительные нормы в отношении этажности строений, декоративных архитектурных элементов, заборов, цвета наружных стен и даже материала для крыши. Об особенностях строительства в Испании и роли архитектора вы узнаете из статьи «Как открыть свой хостел в Испании. Основные шаги по созданию бизнеса». Оцените ваши возможности с учетом архитектуры будущего строения:

  • проконсультируйтесь с архитектором района или специалистом, который будет в дальнейшем помогать вам со строительством;
  • узнайте возможные параметры застройки участка, ее объема и ограничения высоты здания для этой территории;
  • проверьте наличие коммуникаций или возможность их проведения. Подведение коммуникаций, особенно если участок куплен в удаленной местности, предполагает серьезные дополнительные расходы. Также затраты на разводку коммуникаций вас ожидают в том случае, если участок был отрезан от большого надела.

Таким образом, вы должны быть полностью уверены, что ваш дом может быть построен на земле, которую вы хотите купить!

Налоги при покупке земли в Испании

Определившись с выбором участка и проверив возможные характеристики для постройки, вы можете вычислить примерную сумму налогов, которые рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости объекта покупки. Детальное описание налоговых платежей можно найти в статье «Налоги при покупке недвижимости в Испании».

Продавец – юридическое лицо (компания)

Когда участок принадлежит компании, уплачивается 21% НДС, так как покупается актив компании. Также оплачивается IAJD – налог в казначейство, который обычно составляет около 1% и является различным в каждом автономном сообществе. Например, в Каталонии налог составляет 1,5% от стоимости земли.

Продавец – частное лицо

Вы не платите НДС или IAJD, но нужно заплатить налог на передачу собственности (ITР – Impuesto de Transmisión de Propiedades). В зависимости от автономного сообщества этот показатель может составлять от 6% до 10%: в случае Каталонии – 10% стоимости земли, в Мадриде – 7%. Необходимо проконсультироваться об ИТП в том автономном сообществе Испании, где вы покупаете участок.

Нотариальные и регистрационные расходы

В определении общей стоимости покупки земельного участка придется учитывать расходы на работу нотариуса и регистратора имущества. Работа нотариуса и государственного регистратора является взаимосвязанной. Хотя сумма расходов зависит от цены участка, который вы хотите приобрести, нотариальные и регистрационные платежи вместе обычно не превышают 1000 €.

Документы для оформления участка при покупке земли иностранцем

Делая выбор в пользу покупки земли за границей, вы уже наверняка знаете, что Испания на сегодняшний день остается одной из самых лояльных стран по отношению к зарубежному покупателю. Здесь нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, наоборот, существуют даже некоторые поощрительные моменты.

В Королевстве действует закон о «Золотой визе» при покупке недвижимости стоимостью свыше 500 000 €. Вы получаете визу, позволяющую проживать в стране неограниченное количество дней в году или поменять ее на вид на жительство с необходимостью въезжать в Испанию только один раз в течение срока резиденции. При этом для вас и вашей семьи, включая детей и родителей, открыты все возможности, которыми обладают резиденты европейской страны. Подробнее читайте об этом в статье «ВНЖ в Испании при покупке недвижимости».

Для осуществления сделки на покупку земли в Испании требуется представить несколько документов.

Отметим важное обстоятельство: нотариус при оформлении сделки купли-продажи не интересуется вашей визой – действующая она или просроченная (например, в России покупка земли для иностранца с просроченной визой запрещена).

Законодательство

  • Закон об инвесторах и их интернационализации (Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización).
  • Королевский законодательный указ 7/2015 от 30 октября о городской земле и ее восстановлении (Ley de suelo y reabitalitaciòn urbana)
  • Закон 22/1988 от 28 июля: о берегах (Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas).
  • Статья 132 Конституции Испании: прибрежная собственность Испании является общественной и неприкосновенной (artículo 132.1 de la Constitución Española)

Удачная покупка

С каждым годом в развитых странах Европейского союза сужаются возможности приобретения хороших объектов недвижимости не по завышенной цене. Покупка земли в Испании может стать вашей страховкой от экономической нестабильности в тех странах, откуда вы приехали в Королевство. По всем вопросам поиска недвижимости, оформления документов, консультативного и переводческого сопровождения обращайтесь в компанию «Испания по-русски».

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Источники:
http://realtysp.com/zemelnyj-uchastok-v-ispanii/
http://zagranportal.ru/ispanija/nedvizhimostn-ispanija/pokupka-zemli-v-ispanii.html
http://www.homesoverseas.ru/articles/7950
http://cadespa.ru/info/can-i-buy-land-in-spain-is-all-about-buying-land/
http://estate-barcelona.com/blog/pokupka-zemli-v-ispanii-nalog-na-zemlyu-v-ispanii.htm
http://espanarusa.com/ru/pedia/article/637790
http://spain-style.ru/article/comprar-vivienda-en-espana.php

Ссылка на основную публикацию