Рынок новостроек в 2022 году: цены падать не собираются

Всё выше, и выше, и выше

В начале 2022 года казалось, что ценам расти уже некуда. Но, несмотря на то что спрос был на 10–20% ниже, чем во втором полугодии 2022-го, цены продолжали подниматься вплоть до 1 июля — до момента, когда изменились условия выдачи льготной ипотеки. Это и стало решающим фактором.

В Петербурге всё осложнилось ограничением на строительство — городские власти ввели его в начале года из-за инфраструктурных проблем с новыми проектами.

Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики

Уже в июле спрос резко упал, в Московском регионе — сразу на 20%. Снижение продолжилось и в августе (еще –13%). Цены сначала прекратили рост, а затем и вовсе чуть откатились назад. Например, в Москве стоимость 1 кв. м снизилась на 0,9%. Но сезонный фактор сделал свое дело — сентябрь отыграл летнее падение спроса: с началом осени он вырос сразу на 27%.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Взяли новую планку и цены на жилье бизнес-класса. Так, в Петербурге цена 1 кв. м выросла за год на 40% и составила 287,7 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Сильнее всего цена выросла в Красногвардейском районе — сразу на 56%.

Элитный сегмент не отстает. По данным компании «Метриум», 30%-й прирост цены премиальные новостройки столицы продемонстрировали не за год, а за один квартал. Допустим, элитное жилье в Тверском районе Москвы за III квартал 2022 года подскочило на 31% и достигло почти 2 млн рублей за «квадрат». Аналогичный рост показало жилье в районах Якиманка и Хамовники. Эксперты объясняют рост цен в этом сегменте вымыванием ликвидного предложения.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

«Мы раскручиваем стройку»

Год оказался рекордным и в строительном секторе. Не исключено, именно это хотя бы немного сдержало рост цен на жилье в уходящем году.

Во-первых, по сравнению с прошлым годом выросла выдача разрешений на строительство — сразу на 43%. Это пока не говорит о каком-то рывке, рынок просто восстанавливает темпы после введения проектного финансирования и эскроу-счетов.

В 2019-м застройщики старались получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, а сразу после случился многомесячный провал. За два года большая часть согласованных ЖК была реализована, поэтому застройщики набирают новые проекты. «Мы раскручиваем стройку, предложение, это у нас неплохо получается», — резюмировал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании по социально-экономическому развитию регионов и вопросам ипотеки.

Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики

Во-вторых, объемы ввода жилья. Согласно указу президента Владимира Путина, объем жилищного строительства в РФ к 2030 году должен увеличиться как минимум до 120 млн кв. м в год. К отчетной дате он должен суммарно составить более 1 млрд кв. м жилья — именно столько должно быть построено за 10 лет.

Объемы будут наращиваться постепенно. Но в 2022 году уже видно опережение плана примерно на 10%.

Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ

В-третьих, собственными достижениями может похвастаться и Москва. По словам мэра города Сергея Собянина, в этом году в столице введут 14 млн кв. м недвижимости, из них более 6 млн кв. м жилья.

Сергей Собянин, мэр Москвы

Кроме Москвы и Петербурга в пятерке самых востребованных регионов в третьем квартале 2022 года оказались Краснодарский край и Свердловская область. В десятке — Новосибирская, Ростовская, Тюменская, Самарская области и Республика Башкортостан. Именно в этих регионах жилье покупали чаще всего, по данным Циан.Аналитики.

Ипотека дорожает, но не теряет популярность

Вплотную к прошлогоднему рекорду приблизилась и доля ипотеки на первичном рынке Москвы. Перед пересмотром программы льготного кредитования она достигла 72%, рассказывает Виктория Кирюхина. Выше доля была только в июне 2022 года (74%), когда были сняты основные ограничительные меры после локдауна.

Но во второй половине года вместе с новыми условиями льготной ипотеки доля сделок в кредит снизилась до 63%. «Тренд 2022 года — рост доли ипотечного кредитования в первой половине года и резкое снижение интереса к ипотеке во втором полугодии», — комментирует эксперт. Но сейчас доля ипотеки все равно выше, чем до пандемии: тогда в кредит проходило около 57% сделок.

Еще один ипотечный тренд 2022-го — субсидирование ипотечной ставки самими застройщиками. Пока они за счет уменьшения собственной выручки не позволяют спросу просесть.

По количеству ипотечных кредитов за последний год (на 1 тыс. экономически активного населения) лидирует Ханты-Мансийский АО, за ним — Ямало-Ненецкий АО и Тюменская область, подсчитали в «РИА Рейтинг». Замыкают список регионов Дагестан и Ингушетия: здесь ипотеку берут в семь раз реже, чем в регионах-лидерах. Примечательно, что Петербург в этом рейтинге — 23-й, а Москва оказалась лишь на 73-м месте.

Какие квартиры покупали в 2022-м?

За уходящий год сократилась площадь приобретаемой в новостройке квартиры. Снижение на 2–4% заметно и в Москве, и в Московской области. К концу года средняя площадь составила 54,6 кв. м в Москве и 44,7 кв. м в области — это самые низкие цифры за последние три года. В Петербурге квартиры аналогичной площади (средний показатель 40,7 кв. м) покупали только в середине 2019-го.

Популярность завоевывает продажа новых квартир с отделкой. Количество лотов с предчистовой отделкой (white box) в новостройках Новой Москвы выросло за год в три раза, подсчитали в компании «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19%. В Петербурге жилья с отделкой строят уже вдвое больше, чем без нее.

Что будет в 2022-м?

Мы спросили экспертов, аналитиков и самих застройщиков, что будет с ценами на жилье в 2022 году. Будут ли они расти, остановятся на нынешних значениях или откатятся назад?

⬆ Факторы, толкающие цены вверх:

— дефицит рабочей силы;

— рост цен на стройматериалы;

— ограничение строительства в некоторых регионах;

— действие программ льготной и семейной ипотеки.

⬇ Факторы, сдерживающие рост цен на жилье:

— возможное окончание льготной ипотеки в 2022 году;

— снижение спроса по сравнению с началом 2022-го;

— рост ключевой ставки, а следом — и ипотечных ставок;

— увеличение объема предложения;

— уже случившийся покупательский бум (те, кто хотел купить, уже купили).

Сегодня на рынке много факторов как за рост цен, так и против него. Вопрос в том, какие окажутся сильнее в 2022 году.

Большинство опрошенных нами экспертов считают, что рост цен на жилье продолжится, но уже не такими темпами, как в 2022 и 2022 годах, а в пределах инфляции.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

Цены на новостройки будут расти быстрее, чем на «вторичку», уверен Алексей Попов. Во-первых, в эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность демпинговать на котловане и неожиданно снижать цены — это ограничивают отношения с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичном рынке существенно опережает вторичный рынок, а отсутствие громких банкротств за последние три года позволило всем поверить в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не дадут упасть относительно небольшие объемы предложения и растущая строительная себестоимость.

С такой оценкой согласен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Он отмечает, что резких скачков роста стоимости метра ждать уже не стоит. «Решения о приобретении жилья принимаются сейчас более взвешенно и обдуманно. Консультации и подготовка к сделке длятся дольше, в действиях покупателей теперь меньше скоропалительности», — полагает эксперт.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», также разделяет точку зрения о том, что цены будут расти. «По-прежнему продолжают увеличиваться цены на стройматериалы, которые занимают весомую долю в стоимости квадратного метра, растут цены на логистику и т. д. При этом на рынке по-прежнему наблюдается невысокий объем предложения, что продолжает толкать цены вверх. Тем не менее таких значительных показателей роста, какие были в этом году, мы не ожидаем. Стоимость 1 кв. м способна вырасти в пределах 10%».

Эксперты подчеркивают, что покупатели продолжают инвестировать в недвижимость. «Доля инвестиционных сделок в наших проектах составляет более 30% общего количества. И это тоже поддерживает спрос и толкает цены вверх», — уточняет Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент».

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1 (Петербург)

Впрочем, некоторые эксперты уверены, что цены в 2022 году просто встанут: рынок ждет стагнация. «На фоне политики ЦБ РФ по повышению учетной ставки и, как следствие, подорожания ипотеки в 2022-м произойдет стабилизация цен на первичном рынке недвижимости. Рост стоимости 1 кв. м за весь год составит всего 2–4%», — прогнозирует Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет».

Директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько тоже считает, что цены уже находятся на пике — дальше расти им некуда. А застройщики, выводящие новые проекты по завышенным ценам, рискуют столкнуться с плохими продажами.

Возможно ли снижение цен?

Если коротко — нет. Ни один из опрошенных нами экспертов не верит в то, что цены пойдут вниз.

«Снижение цен на строящуюся недвижимость возможно при прогнозируемой себестоимости строительства. Сейчас это совершенно не так, поэтому в 2022 году снижения цен, к сожалению, ожидать не стоит, — убежден Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости “Группы ЦДС”. — Сама схема проектного финансирования не предполагает каких-то значительных дисконтов. Серьезные скидки реальны в ситуации длительной стагнации рынка».

По мнению Ильи Витковского, для сохранения экономики проектов девелоперы скорее оптимизируют темпы продаж, будут более взвешенно выводить в реализацию новые очереди и проекты, нежели пойдут на снижение цен.

А Юлия Гринько отмечает, что снижения цен не следует ждать даже в высоких сегментах жилья: предложение сокращается, покупательская активность высока. Падать цены точно не собираются.

Эксперты рассказали о последствиях третьей волны инфляции: цены взлетят

Какие продукты подорожают в России в 2022 году

Продовольственная инфляция набирает обороты и не намерена затухать. По словам первого вице-премьера Андрея Белоусова, Россию ждет новая волна глобального подорожания в 2022-м из-за роста цен на продукты. Особенно это будет заметно во II полугодии будущего года. Он отметил, что такая негативная динамика — следствие макроэкономического дисбаланса из-за пандемии коронавируса. Точечная заморозка цен на продукты, соглашения с производителями и пошлины на экспорт отдельных видов продовольствия не дали положительного эффекта. Напротив, действия властей только дестабилизировали и без того нелегкую ситуацию на продуктовом рынке. Эксперты рассказали, какие цены на магазинных полках увидят потребители в следующем году.

Фото: Наталья Мущинкина

Белоусов предрёк новую волну мировой инфляции в 2022 году из-за роста цен на продукты: «Мы сейчас проходим вторую инфляционную волну, и, очевидно, будет третья», — сказал первый вице-премьер.

В ноябре, напомним, годовая инфляция ускорилась до максимальных с января 2016 года 8,4%. Продовольственная инфляция, включающая продукты питания и алкогольные напитки, почти на треть выше — 10,81%. Основным драйвером роста цен стала плодоовощная продукция. В частности, в этом году с урожаем картофеля в России возникли серьезные проблемы из-за непогоды. Как следствие, стоимость картошки с начала года выросла на 15,5%, по данным Росстата. Но нынешние цены, если верить словам Андрея Белоусова, это только цветочки.

На разгон инфляции повлиял комплекс причин. Власти любят кивать на внешний фактор — импортируемую инфляцию. Действительно, цены на продовольственных и сырьевых мировых рынках в этом году заметно выросли и продолжают расти. Происходит это, потому что большинство развитых стран в острый период пандемии в экономику вкачало огромные деньги, рассказывает доктор экономических наук Игорь Николаев. Другие внешние факторы — глобальные нарушения в логистических цепочках, высокие цены на энергоносители: все это также следствие пандемии и локдаунов. На рост инфляции также влияют внутренние причины. «Все прогнозы по подорожанию уже побиты. Власти заигрались с директивными методами регулирования цен: квоты на вывоз товара, заморозка стоимости сахара и подсолнечного масла не помогли. Другая хроническая проблема российского рынка — недостаточный уровень конкуренции», — отмечает эксперт.

Искусственное регулирование рынка — это не выход, соглашается с экономистом директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС, доктор экономических наук Наталья Шагайда. По её словам, та же заморозка может дать положительный эффект, но краткосрочно. «Если за время заморозки цены на внешнем рынке или цены на ресурсы для производства внутри страны продолжают расти, то после отмены ограничения будет все равно скачок стоимости. И очень болезненный, — подчеркивает она. — Долго сдерживать цены нельзя, так как или не завезут импортные продукты (это станет невыгодно), или разорятся внутренние производители из-за удорожания ресурсов. Тогда возникнет дефицит продуктов».

Шагайда убеждена, что сгладить рост цен может снижение импортных пошлин. «Это правительство отчасти делает. Ещё есть мировая практика, когда снижают НДС, — продолжает собеседница «МК». — Если у людей будут расти доходы, то реакция на рост цен будет не такая острая. В 2015-2016 годах продовольственная инфляция была выше, но люди так не реагировали. Положительно на ценах скажется и снижение административной нагрузки. Сейчас было бы полезно отказываться от дополнительных требований к производителю, например, по обязательной маркировке, которые увеличивает их расходы и, как следствие, цены на полках».

В России уже сейчас больше 50% доходов население тратит на продукты питания, напоминает исполнительный директор ассоциации Руспродсоюз Дмитрий Востриков. «Увеличивать этот процент уже невозможно, потому что на второй чаше весов другие обязательные платежи: услуги ЖКХ, расходы на транспорт, медикаменты. Нельзя бороться с инфляцией только по одному продукту. Это приводит к тому, что подорожание перемещается дальше. Например, цены на сахар ограничили, но вся кондитерская продукция подорожала. Получается, на одном продукте люди экономят, а за другой переплачивают. Помочь может адресная поддержка нуждающимся слоям населения. Этот способ действительно работает», — считает эксперт.

По мнению Игоря Николаева, крупы и зерновые в следующем году будут дорожать в меньшей степени. «Плодоовощная инфляция отличилась осенью этого года. Цены на картофель били рекорды. В 2022-м рост продолжится. То же самое ждет мясо и молочную продукцию, — полагает он. — В конце этого года инфляция составит 8-8,5%. В 2022-м — показатель будет ближе к 10%».

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

Изобильные 2022–2021

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2022 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2022 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%. Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2022 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Рост ставок по ипотеке, высокие цены на квадратные метры и стремительно дорожающая потребительская корзина могут сделать жилье менее доступным для населения и охладить спрос в 2022 г. Это будет ограничивать возможности девелоперов по дальнейшему переносу в цены растущей себестоимости, оказывая давление на маржинальность.

Снижение цен на новостройки не ожидается, по крайней мере на премиальных рынках в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Скорее, цены выйдут на плато на фоне снижения объемов продаж. Возможен рост числа всевозможных маркетинговых и стимулирующих мероприятий от застройщиков, маскирующих точечное снижение цен под видом скидок и рассрочек. В большей степени это может быть характерно для застройщиков, у которых отсутствуют уверенные конкурентные преимущества на уровне продукта.

На вторичном рынке объем предложения и число сделок также могут сократиться. Так как собственники жилья не имеют ограничения по цене снизу в виде себестоимости, наиболее мотивированные продавцы могут соглашаться на скидки, что может способствовать снижению цен в наиболее перегретых регионах. Однако в среднем по стране ощутимого снижения не ожидается.

Далее рассмотрим, как российский инвестор в 2022 г. может заработать на недвижимости и других активах, связанных с ней.

Инвестиции в недвижимость напрямую

Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2022 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

Акции девелоперов

В 2022 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.

ПИК, действующий лидер рынка, в 2022 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

Акции группы Самолет в 2022 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Облигации девелоперов

Доходности на рынке облигаций в 2022 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.

В 2022–2022 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.

Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.

С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.

В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.

Ипотечные облигации — зарабатываем на чужой ипотеке

Бум по выдаче ипотечных кредитов положительно сказался не только на продажах застройщиков, но и на объемах активно развивающегося рынка ипотечных облигаций. Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам. В основе такой облигации лежит пул ипотечных кредитов, платежи по которому направляются инвесторам в виде купонов.

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ.РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Перечень биржевых ИЦБ можно найти на сайте Московской биржи. Эти бумаги считаются сложным финансовым инструментом и доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.

Подробнее об ипотечных облигациях можно прочесть в специальном материале: Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Инвестиции по-крупному — ЗПИФы недвижимости

Инвестировать в квадратные метры можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которых средства инвесторов собираются в единый пул и вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость. Через ЗПИФ у инвестора появляется возможность стать совладельцем крупных торговых и бизнес центров, производственных площадок или просто получить диверсифицированный портфель и профессиональное управление, обладая сравнительно небольшой суммой средств.

По данным Investdunds.ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить стратегию фонда, условия для инвесторов и все комиссии, которые необходимо будет уплатить за управление. Важно помнить, что успех фонда в прошлом не гарантирует успеха в будущем.

Инвестиции за рубежом — REITs

На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

БКС Мир инвестиций

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году – официальные прогнозы и мнение аналитиков

В последнее время стоимость недвижимости уверенно росла. По мнению экспертов, она почти достигла максимального уровня. Прогноз аналитиков на 2022 год: в первые шесть месяцев цены продолжат медленно подниматься. В остальное время будет происходить их фиксация на достигнутом значении или незначительное понижение.

Почему растут цены на недвижимость: основные причины

За прошлый год стоимость недвижимости выросла в среднем по стране на 11%. Специалисты считают причинами роста цен следующие факторы:

высокий спрос;
льготный процент ипотечного займа;
удорожание строительных материалов на первичном рынке;
увеличение себестоимости строительства путем введения эксроу – счетов.

Неопределенность в экономике на фоне пандемии коронавируса, падение курса рубля в начале года способствовало тому, что люди пытаются сохранить сбережения путем инвестирования в недвижимость. Снижение процентной ставки ипотеки также подтолкнул цену вверх.

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году

Цены на недвижимость в 2022 году, по мнению большинства аналитиков, продолжат расти. Это объясняется дальнейшим увеличением стоимости материалов, рабочей силы, действующей льготной ипотекой. Те, кто купил недвижимость для инвестиций, пока не станут ее продавать, ожидая более выгодного уровня цен. Поэтому стоимость жилой площади будет подниматься.

С другой стороны, часть специалистов считает, что рынок вышел на этап стабилизации. Те, кто хотел приобрести объект, уже сделали это. Ипотечные ставки медленно, но верно повышаются, что приведет к падению спроса. На фоне этих событий цены вырастут незначительно или останутся на прежнем уровне.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году в России

Ценовые предложения зависят от типа покупаемой недвижимости. В России цены на квартиры в 2022 году на первичное и вторичное жилье вырастут неравномерно.

Для каждой категории недвижимого имущества аналитики предполагают собственный вариант развития событий.

Первичный рынок

Предпосылок к тому, что цены на жилье в новостройках упадут, нет. Экономические условия строительного процесса, связанное с ним производство материалов, снижение числа приезжих рабочих и увеличение расходов на заработную плату ведут к росту. Но он замедлится и может составить величину запланированного на следующий год уровня инфляции.

Вторичный рынок

Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.

Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.

Элитное жилье

Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.

Стоит ли вкладывать деньги в покупку жилья в 2022 году

Перед тем, как вложить деньги в приобретение недвижимости в 2022 году, следует взвесить возможные риски. Чтобы определить, насколько выгодна будет покупка, желательно знать динамику роста или снижения цен. Дать достоверный прогноз на сегодня не сможет никто. Это зависит от факторов, не поддающихся точной оценке:

Пандемия коронавируса. Как быстро человечество сумеет справиться с ней, сняв введенные ограничения на поставку отдельных строительных материалов, комплектующих элементов для производства оборудования.
Экономическое состояние страны. Методы борьбы с распространением вирусной инфекции подчас приводят к падению промышленного производства, банкротству малого и среднего бизнеса.
Действия государственных структур в сфере банковского обслуживания населения.

Эти события влияют на уровень цен на недвижимость. Отмена ограничений на поставку может привести к удешевлению материалов, вызвать падение стоимости жилья и инвестиции в него станут невыгодными. Выплата ипотеки может стать невозможной при потере работы в период коронавирусных закрытий предприятий.

Повышение Центробанком России ключевой ставки неизбежно приведет к росту ипотечного займа. В связи с этим цена на жилье и переплата за кредит могут достичь такого значения, что при продаже квартиры не удастся получить прибыль.

Цены на недвижимость в Москве и Московской области в 2022 году

В Москве и Московской области рынок жилья ожидает стагнация. Рост цен, не подкрепленный увеличением доходов населения, прекратится. Отката назад, скорее всего, не случится. В прошлые годы застройщики сумели накопить средства, достаточные для удержания цен. Теперь они не зависят от спроса на недвижимость.

Стоимость квартир в Москве по районам резко отличаются от среднего показателя. По данным АН – в центральном округе столицы цена превысила 500 тысяч рублей за 1 м². По мере удаления от центра стоимость снижается. Минимум отмечен на уровне 136 тысяч рублей.

В целом по городу, отрицательных колебаний не предполагают. Продавцы не снизят цену, покупатели, понимая ее чрезмерный размер, будут находиться в ожидании. Сегодня около 30% выставленных на продажу объектов имеют завышенную стоимость. Снижению количества сделок будет способствовать повышение кредитной ставки, рост доходности банковских инструментов инвестирования.

Цены на недвижимость в Краснодаре

За последние 2 года стоимость недвижимости в Краснодаре выросла в 2 раза. По словам экспертов, ее роста в 2022-м не будет. Это связано с рядом обстоятельств, касающихся общероссийских тенденций в банковском секторе и сменой главы города. Новый градоначальник имеет собственное видение развития столицы Краснодарского края. Градостроительная политика уже привела к неформальному понижению цен в виде предоставления скидок, проведения подарочных акций или ремонта.

Немаловажным событием стало принятие местными органами власти постановления об обязательном обеспечении будущих жителей жилых микрорайонов объектами социальной инфраструктуры. Это увеличит выдачу разрешений на строительство, окажет влияние на рост объема сдаваемого жилья, что приведет к падению цен на квартиры.

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге

Ужесточение правил выдачи разрешений на строительство, инфляция, ведущая к росту цен на материалы привели к тому, что недвижимость в Санкт-Петербурге за год подорожала на 26%. Значительный рост помимо общероссийских причин объясняется спецификой возведения зданий на болотистой местности, уменьшением количества свободной земли под застройку в центральных районах города, запуском строительства премиальных жилых комплексов.

В следующем году аналитики не прогнозируют снижение ценовых показателей, но рост может замедлиться. В целом, предполагаемое удорожание составит порядка 25%.

Цены на недвижимость в Новосибирске

Стоимость жилья в Новосибирске, по мнению экспертов, вырастет, на рынке вторичных квартир останется на прежнем уровне. Среднегодовой рост нового строительства составит 13,7%. Удорожание зависит от места нахождения объекта. На территории Академгородка средняя цена 1 м² составит около 170 тыс. руб., а по городу порядка 90 тыс. руб.

Спрос на квартиры будет падать. Несмотря на это, объемы введения жилья в эксплуатацию сокращать не планируется. Требования к качеству приобретаемых объектов и окружающей инфраструктуры расширятся. Покупатель хочет за свои деньги получить не только квартиру, но и благоустроенную территорию для проживания.

Тенденция повышения стоимости недвижимости сохранится. Скорость набора будет небольшая, поскольку пик цены был пройден в последнем квартале 2022 года. Для каждого российского региона, будь то Воронеж или Уфа, эксперты обозначили собственные параметры роста. Стабилизация ожидается к середине 2022 года. В это время будет достигнут баланс между спросом и предложением на рынке жилья.

Рейтинг стран мира по индексу визовых ограничений

При определении привлекательности страны с точки зрения проживания в ней (внутренняя ценность) или временного посещения (внешняя ценность) учитывают несколько критериев. Один из них – индекс визовых ограничений, по которому ежегодно классифицируются 219 территорий мира. Этот показатель рассчитывается на основе анализа визовых правил стран и отображает уровень свободы передвижения, предоставляемый их гражданам.

Цели введения странами визовых ограничений
Общие требования для получения визы
Особенности визовых требований для граждан Российской Федерации
Свобода передвижения граждан и рейтинг государств по VRI
Место Российской Федерации в рейтинге визовых ограничений
Выводы
Безвизовые страны. Куда поехать без загранпаспорта и визы? Куда полететь отдыхать: Видео

Читайте также:

Бедность в Китае в 2022 годах

Цели введения странами визовых ограничений

Каждому, кто сталкивался с оформлением визы для пересечения границы какого-либо государства, ясно, что безвизовый режим способен значительно облегчить жизнь:

предоставляет больше возможностей для путешествий;
способствует международным контактам;
упрощает бизнес-партнерство.

Введение визовых ограничений вызвано главным образом необходимостью государственного контроля всех иностранных лиц, въезжающих на территорию страны. По наличию либо отсутствию требований для получения виз можно судить о взаимоотношениях между государствами, а мировой индекс визовых ограничений отражает внешнюю ценность держав и их статус в рамках мирового сообщества.

Изначально визы были лишь формальностью, но в конце Первой мировой войны произошла активизация визовых ограничений. Причины этого легко объяснимы необходимостью:

отслеживать проникновение врага;
поддерживать внутригосударственную безопасность.

На сегодняшний день, кроме этого, визовые ограничения позволяют контролировать процесс миграции и являются инструментом для достижения политических целей.

Общие требования для получения визы

Планируя поездку за границу, следует заблаговременно осведомиться, требуется ли для въезда в страну назначения оформлять визу. В зависимости от гражданства подающего заявку, целей поездки, необходимой кратности посещения страны выдается определенный вид разрешительного документа:

По кратности: одно-, дву- или многократная виза.
Неиммиграционная виза – для временного пребывания с определенной целью:
- деловая,
- студенческая,
- туристическая,
- транзитная,
- рабочая,
- дипломатическая,
- электронная.
Иммиграционная виза – дает возможность постоянно жить и осуществлять трудовую деятельность в стране:
- собственно иммиграционная,
- виза для заключения брака,
- виза для воссоединения семьи,
- инвестиционная.

Следует помнить, что даже при наличии визы въезд в страну может не состояться. Окончательное разрешение или запрет на посещение выдается представителями иммиграционных властей на границе государства.

Особенности визовых требований для граждан Российской Федерации

Визовые требования для граждан РФ отличаются в зависимости от территории назначения:

По российскому паспорту возможен въезд в 6 стран (или 8, если считать непризнанные государства ДНР и ЛНР): Абхазию, Белоруссию, Казахстан, Киргизию, Таджикистан, Южную Осетию.
Безвизовый въезд для россиян на данный момент открыт в 106 странах. Однако перед поездкой рекомендуется все-таки уточнить общие требования: наличие обратного билета, брони в гостинице, справки о прививках, срок действия загранпаспорта и другие.
Выдача виз в аэропорту – такая упрощенная услуга предоставляется в 18 странах.
Оформление виз онлайн доступно в 9 странах.
При наличии шенгенской визы россияне могут посетить 54 страны: на различных условиях в каждом конкретном случае.

Государства из пунктов 3 и 4 приравнивают к странам с безвизовым режимом, если для пересечения границы не требуется приглашение на въезд, получение одобрения консульства или выполнение иных дополнительных условий.

Свобода передвижения граждан и рейтинг государств по VRI

Индекс визовых ограничений или Visa Restrictions Index (VRI) ранжирует страны и территории по уровню свободы передвижения их граждан: показатель отражает то количество стран, в которые у граждан данного государства есть право безвизового въезда. Соответственно, чем больше у страны значение индекса, тем более привлекательно ее гражданство.

Германия вот уже 4 года возглавляет рейтинг визовых ограничений: в 2017 году ее граждане могли без виз посетить 176 стран мира. Второе место заняла Швеция, а третье разделили 5 государств: Дания, Финляндия, Италия, Испания и США.

Определено и наихудшее в мире гражданство. Это Афганистан, по паспорту которого можно посетить без визы лишь 24 страны. Кроме того, положение гражданина Афганистана ухудшается еще из-за военных конфликтов и отсутствия возможности свободно переместиться в другую страну.

Место Российской Федерации в рейтинге визовых ограничений

Россия из года в год поднимается в списке, и в 2017 году стояла уже на 51-м месте вместе с Микронезией. Гражданам обеих стран доступно для безвизового посещения 106 государств. При более глубоком анализе гражданство Федеративных Штатов Микронезии оказывается все же более предпочтительным, чем российское: по методике компании Henley & Partners, разработавшей VRI, кроме количества доступных для безвизового въезда стран, учитывается еще их качество.

По этому признаку владеть микронезийским паспортом выгоднее, поскольку он дает возможность проживать в более развитых и успешных странах, чем российский:

Маршалловы Острова, Палау, США – безвизовое проживание для граждан Микронезии;
Армения, Белоруссия, Казахстан, Киргизия – для граждан России.

Среди стран СНГ VRI Российской Федерации – наивысший. Страны, соседствующие с Россией, размещаются в рейтинге в таком порядке:

Литва – 11 место;
Латвия – 12;
Эстония – 13;
Украина – 58;
Казахстан – 67;
Грузия – 68
Белоруссия – 70;
Азербайджан – 74.

Большинство стран с ведущим положением в мировой экономике имеют с Россией визовый режим (США, Япония, Канада, страны Евросоюза – по национальным и шенгенским визам, и другие). Однако во многих крупных туристических странах визовые ограничения для россиян отсутствуют полностью или частично (обоюдный или односторонний безвиз), причем ожидается, что в 2019 году количество этих государств увеличится.

Выводы

Более двухсот стран мира ранжируются международными экспертами по индексу визовых ограничений. Возглавляет рейтинг Германия, в топе также Швеция, Дания, Финляндия, Италия, Испания, США. На последнем месте – Афганистан.

Российская Федерация в 2017 году занимала 51 место – самое высокое среди других стран СНГ. На сегодня россияне могут без оформления визы посетить 106 стран мира. В дальнейшем ожидается положительная динамика индекса для РФ, что позволит расширить международные связи и улучшить качество жизни граждан.

Безвизовые страны. Куда поехать без загранпаспорта и визы? Куда полететь отдыхать: Видео

Российский паспорт стал весомее

Опубликован рейтинг паспортов мира от Henley & Partners и IATA

Международная ассоциация воздушного транспорта и компания Henley & Partners представили сегодня свой очередной годовой Мировой индекс визовых ограничений, более известный, как «индекс паспортов мира». В 2016 году паспорт Российской Федерации в рейтинге поднялся на одну ступень выше из-за введения безвизового режима с тремя новыми странами.

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото

Международная ассоциация воздушного транспорта и компания Henley & Partners, лидирующая на рынке планирования местожительства, представили Мировой индекс визовых ограничений, более известный как «мировой индекс паспортов». Индекс составлен на основе анализа визовых правил 219 стран и территорий мира, и оценивает их по количеству стран, в которые владельцы этих паспортов могут приезжать без визы.

Украине и Грузии обещан безвизовый режим с Евросоюзом

Как следует из рейтинга, самым «свободным» паспортом мира является германский, предоставляющий право безвизового въезда в 177 стран и территорий мира из 218 возможных. Германия, таким образом, сохранила первое место, которое удерживает вот уже три года подряд. Отличие от двух прежних лет заключается в том, что теперь первое место Германия занимает единолично, в то время как в 2014 и 2013 годах она делила его с Британией. Однако за год Германия (и следующая за ней Швеция) «добрала» больше стран с безвизовым въездом, чем Британия, поэтому лидерство сохранила, а вот Британия в списке спустилась на две позиции ниже и делит третье место с Финляндией, Францией, Испанией и Италией. Владельцам паспортов этих стран безвизовый въезд обеспечен в 175 стран. Следующими в списке (174 стран и территорий) идут Соединенные Штаты Америки, Бельгия, Дания и Нидерланды. Почетное девятое место с правом безвизового въезда в 168 стран и территорий занимает Мальта (кстати, одна из стран, в которых активнее всего сейчас работает система гражданства в обмен на инвестиции).

«У каждой страны свои правила, поэтому задача непростая»

Среди бывших советских республик, не входящих в ЕС или НАТО (там первенствуют Литва и Эстония с 162 странами и территориями безвизового въезда), лидирует Россия, которая в этом году оказалась на 48-м месте. По данным Henley & Partners и IATA, граждане России имеют право безвизового въезда в 105 стран и территорий мира из 218. В прошлом году наша страна находилась в рейтинге строчкой ниже при безвизовом въезде в 102 страны и территории мира. Переместиться на ступеньку выше России помогли соглашения о безвизовом въезде с Гамбией (пребывание в течение 56 дней без визы), Индонезией (срок пребывания без визы до 30 дней) и Македонией. Правда, в отношении Македонии режим безвизового въезда закончится 15 марта этого года. Когда это произойдет, то по факту (но не по рейтингу, новая версия которого выйдет только в следующем году) Россию догонит Палау — государство, ассоциированное с США, паспорт которого открывает двери в 104 страны мира. Прочие бывшие советские республики занимают менее почетные позиции. Украина находится на 58-м месте с правом безвизового въезда для своих граждан в 81 страну и территорию мира, Казахстан, Белоруссия и Грузия — на 71-м месте (67 стран и территорий), Азербайджан — на 75-м (62 страны и территории).

Армения, находящаяся на 80-м месте, продвинулась на две ступеньки вверх с безвизовым доступом в 52 страны мира.

Замыкают список Афганистан, граждане которого могут без виз въезжать в 25 стран мира, Пакистан (29 стран мира) и Ирак (31 страна мира).

Как отмечают в Henley & Partners, «визовые ограничения объективно отражают статус страны в мировом сообществе. Отсутствие визовых ограничений позволяет эффективнее вести бизнес в разных юрисдикциях, поддерживать международные контакты, использовать глобальные инвестиционные возможности». Это в дополнение к путешествиям.

Что показывает индекс визовых ограничений

Выбирая новое место для жительства, россияне стараются определить, какое государство является наиболее «благополучным» с разных точек зрения. Одним из важных критериев оценки может стать индекс визовых ограничений. Этот показатель отражает уровень свободы передвижения, которую государство обеспечивает своим подданным. По количеству набранных страной баллов можно судить о ее статусе на мировой арене.

Для чего нужны визовые ограничения
Условия получения визы
Свобода передвижения и рейтинг государств
Как самому оформить шенген визу: Видео

Для чего нужны визовые ограничения

Практически каждое государство вводит определенные визовые ограничения, которые помогают контролировать движение иностранцев по территории страны и обеспечивать ее безопасность.

Почти все страны мира предписывают иностранным гражданам обращаться в соответствующее представительство для получения разрешительного документа — визы.

Поскольку подготовка к любой заграничной поездке начинается со сбора документов, один из первых шагов состоит в том, чтобы определить, нужна ли виза для посещения страны назначения или транзита через ее территорию.

Условия получения визы

Хотя в целом можно говорить об общепринятом перечне документов, необходимых для подачи заявки на визу, визовые требования к иностранным гражданам могут отличаться в зависимости от страны подданства и государства назначения.

Вместо того, чтобы уточнять визовые требования для граждан РФ на многочисленных сайтах в интернете, где информация не обновляется годами, желательно воспользоваться официальными источниками. Здесь можно найти перечень иностранных консульских представительств, действующих в разных городах Российской Федерации.

Следует помнить, что наличие визы не является гарантией въезда в иностранное государство. Визовая марка в паспорте всего лишь свидетельствует о том, что должностное лицо, уполномоченное консульством страны, не обнаружило оснований для неразрешения иностранцу пересечения ее границы.

В большинстве стран принятие решения о возможности въезда и сроках пребывания возлагается на сотрудника иммиграционной службы.

Даже планируя поездку в безвизовое государство, следует учитывать некоторые ограничения, например, по срокам пребывания или типу удостоверения личности. Познакомиться с требованиями, касающимися въезда в такие страны, можно на сайте МИД РФ.

Свобода передвижения и рейтинг государств

Компания Henley & Partners более 10 лет анализирует самую полную базу туристических данных, предоставленную Международной ассоциацией воздушного транспорта. Результат исследований был опубликован в очередном ежегодном отчете, в котором отражается мировой индекс визовых ограничений для 219 стран и территорий. Позиция государства в этом рейтинге зависит от количества стран с возможностью безвизового въезда.

Индекс визовых ограничений в 2022 году сообщает, что Германия обеспечивает своим гражданам наибольшую свободу передвижения. Путешественники с немецкими паспортами без каких-либо дополнительных документов могут отправиться в 177 стран мира.

На втором месте с небольшим отрывом находится Швеция, чьи граждане могут свободно посетить 176 стран. Третью позицию разделили пять государств — для подданных Финляндии, Франции, Испании, Италии и Великобритании в безвизовом режиме доступно 175 стран.

Согласно новому индексу, визовые ограничения для россиян немного сократились — по сравнению с минувшим годом Россия передвинулась с 49 на 48 место. После подписания соглашений об отмене виз в Маврикий, Гондурас и на Сейшелы, обладатели российских паспортов вправе рассчитывать на безвизовое посещение 105 стран.

Последнее место в рейтинге принадлежит Афганистану. Как в текущем году распределяется рейтинг визовых ограничений, можно увидеть в таблице, опубликованной на сайте Henley & Partners.